悉尼Eastwood Village：曾是顶流商场，如今沦为“鬼城”
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在风起云涌的60年代，悉尼的Eastwood购物中心被誉为澳洲时尚和国际零售的中心。
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据RealCommercial网站报道，1964年，以100万英镑建成的Westfield Eastwood开业，这座高端商场成为WASP阶层的聚集地，其中Mark Foy's百货商店是家庭主妇们采购高质量时尚商品、精美家具和餐具的地方。</p><p><br><br>data/attachment/forum/202505/28/img_cdn_138_30321748417404.jpg<br></p><p>
（图片来源：RealCommercial） </p><p>
到了1994年，随着高端时尚精品店和餐饮场所渐渐消失，Westfield集团将其出售，并更名为Eastwood Village。 </p><p>
如今，这个老旧的购物中心成为澳洲许多风光不再的购物中心之一。 </p><p>
这里几乎没有改造过，80年代风格的Woolworths是支撑中心和其他租户运营的大型零售商，但许多当地人更钟情于附近的Macquarie购物中心。 </p><p>
多年来，曾多次尝试改造这个老旧购物区，包括2016年未能如愿的2.76亿澳元重建计划，但都以失败告终。</p><p><br><br>data/attachment/forum/202505/28/img_cdn_138_62161748417406.jpg<br></p><p>
（图片来源：RealCommercial） </p><p>
然而，上个月，Eastwood Village终于获准进行一项3.09亿澳元的重建项目。 </p><p>
更新计划将拆除购物中心的多家商店，以建成一个由六座高楼组成的新零售中心，包括411套公寓。 </p><p>
Eastwood商会秘书Steve Colquhoun表示，此次重建将为这一衰退的购物区注入新活力。 </p><p>
根据Eastwood商会的信息，高昂的成本可能是导致中心复兴迟缓的原因之一。 </p><p>
CBRE零售物业管理与租赁负责人Sheree Griff表示，近年来，建筑成本的攀升阻碍了许多零售开发项目的推进。 </p><p>
例如Eastwood Village，升级购物中心的费用难以承受。曾经辉煌的Morley Galleria也是因高成本未能翻新的购物中心之一，自首次提出计划以来经过12年仍在等待。</p><p><br><br>data/attachment/forum/202505/28/img_cdn_138_83501748417408.jpg<br></p><p>
（图片来源：RealCommercial） </p><p>
Morley当地议员Amber-Jade Sanderson曾称这中心为“零售大教堂”，而今却近乎一座“鬼城”。 </p><p>
有Reddit用户抱怨，Morley Galleria几乎不提供任何东西给顾客，“圣诞节期间，楼上像经历了一场僵尸末日，灯光黯淡得比大多数Northbridge的巷道还暗，从Myer到Woolworths能数出赶路的不过三十人。”</p><p><br><br>data/attachment/forum/202505/28/img_cdn_138_47331748417410.jpg<br></p><p>
（图片来源：RealCommercial） </p><p>
在1994年，Morley Galleria进行重大发展，包括一个Myer商店和一个电影院，但之后几乎没有变化。2013年首次宣布重新开发的计划。 </p><p>
发展商Vicinity Centres建议翻新费用为8亿澳元，但2019年经过城市与Metro Central Development Assessment Panel批准后，计划缩减到3.5亿澳元。 </p><p>
Amber-Jade Sanderson称，Vicinity Centres已与Multiplex进行部分内部小规模工程，但尚未找到合作伙伴进行更大规模的重新开发，开工日期仍未公布。 </p><p>
“我们的社区已忍受了10年的承诺和无果的开端，以及愈加恶化的社区资产，”Sanderson表示，“我强烈认为，他们需要启动重建或出售资产，因为它有巨大的潜力。”</p><p><br><br>data/attachment/forum/202505/28/img_cdn_138_10181748417412.jpg<br></p><p>
（图片来源：RealCommercial） </p><p>
之前的媒体报道提到，Perron Group和Vicinity Centres董事会在Vicinity作为控股合伙人之间的犹豫不决，对施工停滞有影响。 </p><p>
分层产权的难题在新州Chatswood的Lemon Grove购物中心，经历步入旧时代的体验。 </p><p>
如今，这个老旧的三层综合体在底层的亚洲美食区，总是熙熙攘攘，而上层则是健康、美容和美发场所。但45年前，Lemon Grove是一个如80年代肩垫般风靡的购物和时尚零售目的地。</p><p><br><br>data/attachment/forum/202505/28/img_cdn_138_91771748417415.jpg<br></p><p>
（图片来源：RealCommercial） </p><p>
中心建于1981年，由英国地产MEPC建造。Shead物业代理的负责人Bill Geroulis记得Lemon Grove曾是“一个很受欢迎的地方”，但1983年，路对面的Chatswood Chase购物中心开幕，标志着Lemon Grove人气的下滑。 </p><p>
十年后，MEPC将Lemon Grove出售给开发商，他们做出罕见决策——对中心的60多家店铺进行分层产权出售。 </p><p>
据Geroulis称，Lemon Grove此重组导致中心逐步衰落，难以与Westfield竞争。 </p><p>
“当中心失去大范围单一拥有权时，很难对未来达成共识。”在墨尔本北部，Northcote Plaza也有类似命运。作为该地区陈旧且平淡的购物中心之一，Northcote Plaza展现了90年代的昏暗灯光和衰败的装修。 </p><p>
这里也被认为是个开发灾难，18,000平方米的零售空间被划分为分层产权，由不同业主各自管理。Northcote Plaza因此陷入90年代困境，与正在进行500万澳元重建的邻近Northcote Central形成鲜明对比。 </p><p>
Highfield Private集团总监Steven Tropoulos称，因分散业权结构带来的法律、财务和物流的复杂性，分层产权的购物中心在重新开发时面临巨大挑战。</p><p><br><br>data/attachment/forum/202505/28/img_cdn_138_18901748417417.jpg<br></p><p>
（图片来源：RealCommercial） </p><p>
“涉及多个个人业主时，达成共识变得困难，尤其是需要至少75%同意才能集体出售或再开发时，”他解释道。 </p><p>
“这加剧了自住业主和投资者之间不同优先级的冲突，可能阻碍或完全阻止进展。”Tropoulos补充道，这套复杂性也给贷款方创造感知上的风险，使得融资成本更高或难以获得。 </p><p>
“最终，这种结构可能导致对宝贵土地的未充分利用，尤其是在多为老旧分层产权中心的城市地区，这里对更现代、更高密度的混合用途开发需求殷切。”主力租户的价值 </p><p>
尽管外观复古，Northcote Plaza吸引着稳定的顾客流动。许多年长顾客因其简洁和长期存在的租户如20年前就在本地营业的Plaza Deli而来。 </p><p>
中心还以拥有两个Coles超市出名，一个是现代的，另一个则是位于中心另一端的较旧超市。自2006年Bi-Lo撤出后，Coles接管此空间以防止竞争对手填补空位。 </p><p>
Sheree Griff说，受欢迎的主力租户如超市或百货商如Kmart或Big W，对购物中心尤为重要，尤其是像Northcote Plaza这样老化的中心。 </p><p>
“一个表现出色的超市能在客流和重复访问率上建立信心，带来品牌曝光和推动销售，”Griff解释道。 </p><p>
“然而，重要的是围绕主力租户进行规划。虽然他们是购物中心的基础，但所做的额外努力能对主力和周围的特色租户绩表现产生真正差异。” </p><p>
Griff补充道，挑选合适的租户也是重新开发的重要因素，因为这为资产提供差异点，同时确保品牌策略与目标客户的一致性。 </p><p>
“确保租金在能推动价值和可持续的水平上设定，最终助力于中心的长期成功。”她说。 </p><p>
“通过深思熟虑、客户导向的方式重新开发，购物中心的所有者和开发商能释放这些旧资产的潜能，将其转化为能满足社区不断变化需求的繁荣目的地。” </p> </div>
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