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微生活 发表于 6 小时前

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“以债生财”之道

77岁的Peter Thornhill是一位深谙“以债生财”之道的资深投资者。 
他自1988年从英国回到澳洲以来，先后拥有三套住房， 
并利用房产增值所累积的资产，在股市上稳步扩张投资组合。 
正是凭借这套策略，他在几十年前就还清了房贷。 data/attachment/forum/202508/09/img_cdn_138_2091754722807.jpg 
这种做法被称为 “债务再循环”。 
核心是将自住房贷款——这类利息无法抵税的 “坏债”， 
转化为可用于投资、利息可抵税的 “好债”。 
具体操作是： 
先努力偿还掉自住房的贷款，然后以房产净值为抵押再贷款， 
将资金投入到能够带来回报的投资资产中，例如股票或投资房。 
Thornhill表示，他几乎在买下第一套房时就开始使用这个策略。 
他偏好投资于股市中那些高股息股票，其所获股息直接用来偿还贷款。 
与此同时，他不断提取更多的房产净值来加码投资组合。 
他的儿子正是用同样的方式，仅用10年就还清了第一套房的贷款。 data/attachment/forum/202508/09/img_cdn_138_93761754722808.jpg 
这套策略看似激进，实则一点都不保守，尤其是对现金流有着非常高的要求。 
Minchin Moore财富管理公司的合伙人Ben Smythe指出： 
虽然不少人对 “拿房子去借钱” 感到不安， 
但如果能保证强劲的现金流，债务再循环可以非常高效。 
尽管这种贷款通常是只还利息、降低还款压力， 
但前提仍是你要能稳定供款，才能顺利走完整个投资周期。 
不过，Smythe的建议和Thornhill略有不同： 
他更倾向于用再融资的钱投资于升值潜力大的资产（比如房产），而不是以分红为主的股票。 
他认为这种策略最适合被称为 “财富积累者” 的一类人： 
年龄通常在40至55岁之间，现金流强劲（无论是高薪还是自营生意）， 
之前已经很努力还贷款、孩子也长大了， 
此时希望在保持风险可控的前提下，抓紧时间加速资产积累。 
但他也提醒： 
这类人必须对风险有一定承受能力，因为杠杆不只会放大收益，也会放大亏损。 
你要问自己，如果哪天失业了，还能还得起贷款吗？ 
如果投资没赚钱，甚至亏损了怎么办？ 
如果利率暴涨，你还能撑得住吗？ data/attachment/forum/202508/09/img_cdn_138_97261754722809.jpg 
Morningstar个人理财主管Mark La Monica则表示： 
债务再循环虽然可能带来优化财务结构的机会，但未经专业建议贸然操作，风险非常大。 
最核心的问题就是现金流。 
想一想，一个大学教授和一个靠高佣金的销售之间的收入稳定性有多大差别。 
Smythe强调，即便这类策略带有风险，也并非不能控制。 
他建议将自住房的贷款价值比控制在50%以下， 
即使情况不妙需要卖房，也不至于从此无家可归。 
而近年来大幅加息，的确给一部分采用债务再循环策略、尤其是用来投资房产的人造成了冲击。 
有些人在利率低位时借贷投资，结果升息后还不上钱，被迫卖房。 
但他们幸运的是，这段时间房价也在涨，多数人依旧实现了盈利。 
不过，这种情况未来未必还能复制。 
La Monica提醒： 
债务再循环的核心前提就是你押注资产价格会上涨——无论是房产还是股票。 
只要资产上涨，杠杆可以放大你的收益。 
但一旦下跌，后果可能会很严重。 data/attachment/forum/202508/09/img_cdn_138_87381754722810.jpg 
债务再循环最常见的用途是投资房产，但Smythe认为，也要综合考虑整体资产配置： 
不少客户本身就持有自住房，这意味着他们对房产的风险敞口已经很大了。 
我们通常建议适当分散投资，以降低风险。 
此外，流动性也是一个重要考量。 
如果急需资金，你很难 “卖掉一个浴室换钱”， 
但股票投资可以随时变现一部分，而不会破坏整个策略。 
当然，股票市场波动性大也是不得不接受的事实。 
另外，交易成本也不容忽视。 
投资房产涉及印花税、中介费、维修费用，以及潜在的空置期损失。 
相比之下，股票交易成本较低且维护简单。 
但无论投资哪类资产，Smythe都提醒投资人： 
你是在追求回报，那么你得判断， 
这样的投资在风险和成本之后，是否仍然值得。 </div>

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