澳5%首付计划成双刃剑！专家警告：房价涨幅将远超政府预测
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分析人士表示，澳洲联邦政府宣布放宽首置业者担保计划（First Homebuyer Guarantee）限制后，房价上涨幅度可能远超政府预期。</p><p><br><br>data/attachment/forum/202508/26/img_cdn_138_9641756193405.jpg<br></p><p>
（图片来源：ABC） </p><p>
该计划允许首次购房者在只支付5%首付款的情况下购买房产，并免除贷款保险（Lenders Mortgage Insurance），这笔保险费用通常会为购房者带来数万元的额外负担。 </p><p>
联邦住房部长Clare O'Neil表示，这项政策能让首次购房者更早从“租房”转为“还自己的房贷”。 </p><p>
“这意味着他们能提前7到8年开始偿还自己的房贷，不再是帮别人还房贷，这是非常积极的改变。”联邦财政部的建模预计，这一政策将在6年后对住房价格造成大约0.5%的上涨影响。 </p><p>
然而，多位专家警告认为，这一估算过于保守，特别是在政策推行的前几年，房价可能会因为需求激增而被明显推高。 </p><p>
专家意见：短期利好可能带来长期隐患 </p><p>
专家指出，该项政策具有“两面性”：虽然短期内有助于首次购房者进入市场，但长期而言却可能加剧房市失衡，进一步导致住房负担能力下降。 </p><p>
与此同时，业内对政策将推高房价的幅度看法不一。</p><p><br><br>data/attachment/forum/202508/26/img_cdn_138_94571756193408.jpg<br></p><p>
（图片来源：ABC） </p><p>
AMP副首席经济学家Diana Mousina对ABC表示：“从长远来看，这只是一个止血贴，它会推高房价，在6年内可能推动额外3%的涨幅。考虑到同期市场本身每年预估增长4%到5%，这相当于每年多涨0.5%。” </p><p>
这一估计实际高于财政部0.5%的6年累计涨幅预测。另一边，SQM Research董事总经理Louis Christopher则预估影响可能更大。他警告称，这项政策可能导致房价在6年内上涨多达15%。 </p><p>
“它从本质上刺激了住房需求，同时削弱了可负担性。我们认为，这项计划叠加降息效应，或将引发自全球金融危机（GFC）以来最大规模的购房热潮。” </p><p>
新政同步降息，房市热度持续升温 </p><p>
这项扩大版的首置业者担保计划将于今年10月正式实施，恰逢另一推高房价的重要因素——利率下调。 </p><p>
据Cotality数据，自2025年年初以来，由于澳洲联储在2月、5月及8月连续降息，全国房价已上涨约3%。市场普遍预计，年内还有至少一次降息。 </p><p>
联邦银行最新数据显示，随着利率下调逐步传导至借款人，房贷有条件预批准申请数量今年以来已增长12%，显示买家信心明显回升。</p><p><br><br>data/attachment/forum/202508/26/img_cdn_138_27451756193410.jpg<br></p><p>
（图片来源：ABC） </p><p>
独立经济学家Saul Eslake也认为，该计划虽然能帮助部分首置业者，但未能解决澳洲住房制度的核心问题。 </p><p>
“如果政府能停止那些无谓推高住房需求的政策将更加有利，例如首次购房补贴、印花税减免、过于优惠的投资房税制等——而这些优惠，大多惠及的是购买现有住房的投资者，而不是建设新房的人。” </p><p>
Eslake指出，尽管全澳约有1200万人持有自住房，每年新增的首置业者仅约11万人，占比仍为少数，因此对大部分选民来说，让房价继续上涨更符合他们的利益，因而政府无论何党执政都倾向于支持推高房价的政策。 </p><p>
“虽然这些政策明显会提高住宅需求和房价，但这恰好也是大多数澳洲选民希望政府做的事情。” </p><p>
政策变动具体有哪些？ </p><p>
该政策原计划于2026年实施，现提前3个月，从今年10月执行。 </p><p>
届时，首置业者可用最低5%首付款购房，并免除贷款保险。政策还取消了原本设定的收入门槛。 </p><p>
各地适用的购房价格上限也有所提高：墨尔本从80万澳元升至95万澳元，悉尼从90万澳元直升至150万澳元，布里斯班从70万澳元提高至100万澳元。 </p><p>
独立住房机构Housing Australia对该政策扩大表示欢迎，认为将有助于更多首置业者“圆梦”。 </p><p>
短期利好掩盖长期结构性问题 </p><p>
然而，这项政策的短期利好并不能掩盖当前市场供给严重不足的困境。 </p><p>
根据《2025年住房体系状况报告》，在Housing Accord计划设定的4年期限内，澳洲预计仅能完成93.8万套住房建设，远低于政府制定的120万套目标。</p><p><br><br>data/attachment/forum/202508/26/img_cdn_138_44011756193413.jpg<br></p><p>
（图片来源：ABC） </p><p>
报告指出，“即便在最乐观的经济前景下，目标也无法实现。” </p><p>
“没有任何一个州或领地被预计能够完成基于各自人口占比应达到的目标份额。考虑到期间的房屋拆除部分，净新增住房预计仅为82.5万套，比市场需求少了7.9万套。” </p><p>
报告还指出：“2024年全国共完工17.7万套住房，是过去10年来的最低水平；而同期市场需求达22.3万套，因此供需缺口持续扩大。” </p><p>
住房负担能力面临的挑战 </p><p>
首置业者所面临的困境远不止房价居高，结构性问题还包括新房供给严重滞后、投资者主导的税收优惠制度以及建筑行业缺乏足够的技术工人等诸多因素。 </p><p>
Eslake指出，“澳洲社会将住房看作一种财富积累手段，即便对只拥有一套房的人来说，很多时候这也是纸面财富，而住房原本的基本功能是满足人类最基本的居住需求。” </p><p>
财政部预计，该政策每年将为约2万人提供贷款担保，而提前购房也将为购房者节省数万元的租金支出。 </p> </div>
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