作为全球最大的房地产投资公司之一，管理着约1.8万亿澳元资产的黑石集团（Blackstone）将其全球房地产投资组合的四分之一聚焦于出租房。但在澳洲，黑石集团仅有两个“建后出租”（Build to Rent）项目。
《澳洲金融评论报》报道称，黑石集团在澳洲与其他地区投资策略的显著差异有一个简单的解释：澳洲相对较高的地产税。
黑石集团全球房地产联席主管Kathleen McCarthy表示：“从供给侧角度来看，我们认为我们可以在新房供应方面发挥重要作用。”
“但现实情况是，我们必须考虑到与全球其他地区类似机会相比，我们为投资者创造的实际净回报。对外国投资者而言，这里的税收制度比我们在美国或英国经历的更具挑战性。”
黑石集团做出上述表态之际，正值澳洲国内就如何解决住房危机展开激烈且持久的讨论。人们的注意力正从刺激需求的政策，转向供给侧解决方案。
（图片来源：《澳洲金融评论报》）
本周，澳联储和澳洲统计局召开了一场闭门会议，如何增加供给是会议的重点议题之一。
联邦财政部长Jim Chalmers也将其列为首要任务，并计划在8月召开经济改革圆桌会议。
联邦政府设定了到2029年中期建造120万套新房的目标，各州和地方政府都被分配了具体指标。
新州的目标是377000套，而维州工党政府则计划在10年内建造800000套住房。但分析师们预计，实际供应量可能远低于全国目标。
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McCarthy与黑石集团澳洲房地产主管Chris Tynan本周在联邦住房部长Clare O'Neil的陪同下，参观了该公司在澳洲的两个“建后出租”地产项目之一——位于墨尔本东南部Caulfield的437套公寓开发项目。
O'Neil表示，“建后出租”项目将成为住房行业的游戏规则改变者，它提供更长期的租约、更好的设施和现场维护。
“这些住房是专为希望长期居住的租户设计的。我们去年通过的法律将在全国范围内释放8万套新的建设用于出租的房屋。”
这些法律包括将对外国业主拥有的建设用于出租资产征收的预扣税减半，使其与其他外国拥有的商业房地产适用相同的税率。
该立法还包括一些要求，如10%的单位需以可负担租金出租，租金为市场价格的25%。
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但根据Tynan的说法，这种征税与各州对房地产投资者征收的税收（包括对外国业主征收的额外税收）相结合，对在澳洲市场开发建设用于出租的房地产项目构成了相当大的阻碍。
“如果在全球范围内考虑，将完全相同的资金投入东京的多户型（建后出租）资产，那里没有这些征税。”
“我们在这里需要获得的回报仅仅是为了在税后为投资者获得与日本完全相同资产相同的回报，但却要高得多。所以这就是从全球视角来看待问题时的情况。”
“关键是：如果政府想要这样对住宅征税，那也没问题，但流入住房的资本甚至会比流入物流业的还要少。”
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各种形式的租赁住房——从学生公寓到建后出租的公寓和独立出租房——是黑石集团在全球房地产领域的重点投资之一。
该公司还涉及仓库、数据中心和酒店业，同时管理着大量私人信贷，涉及房地产贷款。
在澳洲，黑石集团最为人所知的是作为Crown Resorts的所有者，而其240亿澳元收购数据中心巨头AirTrunk的交易是去年最大的并购交易。
McCarthy表示，如果回报能够达标，黑石集团也希望在澳洲扩大对租赁住房的热情。
她指出，在英国，黑石集团连续四年成为最大的经济适用房供应商，这是通过与政府的合作实现的。
“我们当然希望为这里的住房供应和可负担性问题贡献力量。尽管如此，正如我们所说，这个市场有一系列非常特殊的因素，在投入资金时我们必须谨慎考虑。”