“以债生财”之道
77岁的Peter Thornhill是一位深谙“以债生财”之道的资深投资者。
他自1988年从英国回到澳洲以来，先后拥有三套住房，
并利用房产增值所累积的资产，在股市上稳步扩张投资组合。
正是凭借这套策略，他在几十年前就还清了房贷。
这种做法被称为 “债务再循环”。
核心是将自住房贷款——这类利息无法抵税的 “坏债”，
转化为可用于投资、利息可抵税的 “好债”。
具体操作是：
先努力偿还掉自住房的贷款，然后以房产净值为抵押再贷款，
将资金投入到能够带来回报的投资资产中，例如股票或投资房。
Thornhill表示，他几乎在买下第一套房时就开始使用这个策略。
他偏好投资于股市中那些高股息股票，其所获股息直接用来偿还贷款。
与此同时，他不断提取更多的房产净值来加码投资组合。
他的儿子正是用同样的方式，仅用10年就还清了第一套房的贷款。
这套策略看似激进，实则一点都不保守，尤其是对现金流有着非常高的要求。
Minchin Moore财富管理公司的合伙人Ben Smythe指出：
虽然不少人对 “拿房子去借钱” 感到不安，
但如果能保证强劲的现金流，债务再循环可以非常高效。
尽管这种贷款通常是只还利息、降低还款压力，
但前提仍是你要能稳定供款，才能顺利走完整个投资周期。
不过，Smythe的建议和Thornhill略有不同：
他更倾向于用再融资的钱投资于升值潜力大的资产（比如房产），而不是以分红为主的股票。
他认为这种策略最适合被称为 “财富积累者” 的一类人：
年龄通常在40至55岁之间，现金流强劲（无论是高薪还是自营生意），
之前已经很努力还贷款、孩子也长大了，
此时希望在保持风险可控的前提下，抓紧时间加速资产积累。
但他也提醒：
这类人必须对风险有一定承受能力，因为杠杆不只会放大收益，也会放大亏损。
你要问自己，如果哪天失业了，还能还得起贷款吗？
如果投资没赚钱，甚至亏损了怎么办？
如果利率暴涨，你还能撑得住吗？
Morningstar个人理财主管Mark La Monica则表示：
债务再循环虽然可能带来优化财务结构的机会，但未经专业建议贸然操作，风险非常大。
最核心的问题就是现金流。
想一想，一个大学教授和一个靠高佣金的销售之间的收入稳定性有多大差别。
Smythe强调，即便这类策略带有风险，也并非不能控制。
他建议将自住房的贷款价值比控制在50%以下，
即使情况不妙需要卖房，也不至于从此无家可归。
而近年来大幅加息，的确给一部分采用债务再循环策略、尤其是用来投资房产的人造成了冲击。
有些人在利率低位时借贷投资，结果升息后还不上钱，被迫卖房。
但他们幸运的是，这段时间房价也在涨，多数人依旧实现了盈利。
不过，这种情况未来未必还能复制。
La Monica提醒：
债务再循环的核心前提就是你押注资产价格会上涨——无论是房产还是股票。
只要资产上涨，杠杆可以放大你的收益。
但一旦下跌，后果可能会很严重。
债务再循环最常见的用途是投资房产，但Smythe认为，也要综合考虑整体资产配置：
不少客户本身就持有自住房，这意味着他们对房产的风险敞口已经很大了。
我们通常建议适当分散投资，以降低风险。
此外，流动性也是一个重要考量。
如果急需资金，你很难 “卖掉一个浴室换钱”，
但股票投资可以随时变现一部分，而不会破坏整个策略。
当然，股票市场波动性大也是不得不接受的事实。
另外，交易成本也不容忽视。
投资房产涉及印花税、中介费、维修费用，以及潜在的空置期损失。
相比之下，股票交易成本较低且维护简单。
但无论投资哪类资产，Smythe都提醒投资人：
你是在追求回报，那么你得判断，
这样的投资在风险和成本之后，是否仍然值得。