房市新动向
澳洲政府本周提前兑现了一项关键的选举承诺，
即所谓的 “5%首付买房” 政策。
不过这项颇具争议的政策的好处，可能需要买房人 “跑步进场” 才能享受到。
这项政策最早是在今年联邦大选期间提出，
核心是由政府替代首次购房者支付 “贷款保险费”（Lenders Mortgage Insurance，简称LMI）。
这笔费用通常由购房者承担，当他们的首付少于房价的20%时，银行会收取这项费用以降低贷款风险。
该政策适用于首付款在5%至20%之间的购房者。
本周一，联邦政府宣布将政策正式生效日期提前至10月1日，
并取消申请人数上限，同时提高了可购房产的价格上限。
根据联邦财政部的模型测算：
这项政策将在6年内使房价温和上涨0.5%。
而事实上，澳洲房价仅在今年7月就已上涨0.6%，过去一年上涨幅度达3.7%。
不过，代表贷款保险公司的保险委员会则委托经济研究公司Lateral Economics进行独立建模。
该机构预计：
政策实施第一年就可能新增约3.9万名购房者，导致全国房价上涨6.6%，并在随后几年持续推高。
研究甚至指出：
在首次购房者聚集的价格较低区域，涨幅可能高达9.9%。
以一套现价为80万澳元的住宅为例，
购房成本可能增加2.8万至5.3万澳元，远高于节省下来的保险费用。
保险委员会CEO Andrew Hall表示:
该政策 “虽然初衷良好”，但短期内将使许多首次购房者“得不偿失”，
因为房价上涨幅度将抵消掉免去的保险费用。
对此，O’Neil驳斥称:
这份研究忽略了政府同期推动的100,000套专供首次置业者的新建住宅计划，
以及货币政策等其他市场驱动因素。
她指出:
取消贷款保险可为购房者节省高达15亿澳元的支出。
政府还表示:
在当前房价水平下，这项政策有望将首次置业者攒齐首付的时间缩短多达六年。
然而，更少的首付也意味着更高的贷款额度和每月还款额。
以澳洲全国住宅中位价约为84.4万澳元为例：
如果付20%首付，贷款额为约67.5万澳元，每月还款约为4270澳元；
如果仅付5%首付，贷款额将升至80万澳元，每月还款升至约5063澳元。
28岁的Luke Bindley是悉尼买方代理机构Austin Buyers Agents的联合创始人，他自己也在攒首付买第一套房。
他坦言：
这项政策 “确实会帮到一些人”，但他仍选择凑够20%的首付，
因为 “首付越低，意味着贷款压力越大，还款越高”。
反对党住房事务发言人Andrew Bragg批评政府取消了政策的收入限制，
称这将 “变成富人福利”，甚至让 “亿万富翁的孩子” 也能享受该政策。
他认为财政部预测的0.5%涨幅 “被大大低估”，
并警告取消申请上限和收入门槛将对市场需求产生 “实质性影响”。
房地产行业协会首席经济师Tim Reardon则持更乐观看法。
他预测该政策每年将促使新增约1万套住宅建设，并指出短期内需求被提前释放，
长期来看新房供应将逐渐追上，从而对房价起到抑制作用。
不过，AMP副首席经济师Diana Mousina则警告：
这种 “刺激首次置业者” 的政策在历史上几乎总是推高房价，
而且最终只有 “抢在房价上涨前” 买房的少数人受益。
绿党住房事务发言人Barbara Pocock也表示：
政策可能会推高房价，同时让购房者背负更高的还贷压力。
她指出：
在澳洲房价是家庭年收入的8倍背景下，即使能免掉保险费，
大多数人依然需要背负高达95%的贷款，“非常容易面临巨大的还款风险。
以下是几组具体案例，揭示不同收入水平家庭在当前市场中面临的实际压力：
布里斯班低收入夫妇（最低时薪标准）：年收入约9.86万澳元，购买一套67.9万澳元的公寓需支付5%首付约3.39万澳元，贷款额64.4万，每月还款约4160澳元。
墨尔本中等收入夫妇（平均工资）：年收入约20.9万澳元，买入57.4万公寓，首付2.87万，贷款额54.5万，每月还款3517澳元。
悉尼高收入夫妇（前10%收入群体）：年收入约33.8万澳元，购入83.5万公寓需首付4.17万，贷款额79.3万，每月还款约5118澳元。