澳洲联邦政府针对首次购房者的住房贷款担保计划（Home Loan Guarantee）将于10月1日起扩容，但究竟谁才有能力借此购房？
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该计划允许购房者仅支付5%的首付即可购置首套住房，此次调整不仅取消了收入限制，部分城市的房价上限更是大幅提升至100万澳元以上。
数据显示，这一变化将使急需“踏上房产阶梯”的人群可负担的房源数量近乎翻倍。但当工资水平与贷款成本对比时，实际购房成本究竟有多高？贷款上限是否符合现实？
根据金融比价网站Canstar的数据测算，结果却有些令人忧心。Canstar以5.5%的利率为基准，对比了“单人”与“夫妻”两类群体（均按平均年薪计算）的借贷情况。
需注意的是，根据该计划，购房者仅需支付5%首付，联邦政府将为剩余15%提供担保，这意味着借款人可豁免贷款人抵押贷款保险（LMI）。
Canstar数据洞察总监Sally Tindall分析了所有主要首府城市后发现，即便有政府担保，单收入群体仍无力购买房价达到上限的房产。
需要提醒的是，新设定的房价上限仅为“最高限额”，借款人仍可选择购买价格更低的房产。
以悉尼为例，单收入家庭若想申请该计划下最高142.5万澳元的贷款，年收入需达到26.09万澳元——但悉尼的平均年薪仅为10.6997万澳元。与此同时，这笔贷款的月供高达8091澳元，约合每周2000澳元。
在悉尼和墨尔本，即便是夫妻双方按平均年薪计算，也无法申请到该计划下额度上限的贷款。
不过在布里斯班、阿德莱德、珀斯、堪培拉、霍巴特和达尔文，夫妻双方凭借所在城市的平均工资，可申请到额度上限的贷款。
除霍巴特和达尔文外，其他所有城市额度上限贷款的周还款额仍远超1000澳元。
Tindall表示，每周持续支出如此高额的费用“数额惊人”，对许多人而言根本无法负担。“遗憾的是，购房者必须从价格低得多的房产入手，才能踏上房产阶梯。”
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Tindall将该计划的调整形容为可能的“一次性甜头”——因为符合资格的人数大幅增加，可能会推高房价，导致下一批首次购房者的处境更加艰难。
“由于房源供应不足而需求增加，房价很可能因此上涨。”
此外，她指出该计划更可能惠及高收入人群，低收入者仍将被挡在房产市场门外。
Tindall建议购房者自行研究还款细则，最好按还款额增加3%的标准进行压力测试。
“虽然短期内这种情况不太可能发生，但房贷期限最长可达30年，期间可能发生很多变数。你需要确保自己能应对未来可能出现的任何波折。”
她还提到，尽管银行也会进行贷款压力测试，但购房者自身也应主动做好测算。
独立经济学家Saul Eslake表示，政府此举相当于在“准国有化”贷款人抵押贷款保险业务。他警告称，最终结果将是人们在住房上的支出超出原本的承受能力。
Eslake举例道：“原本认为自己能负担50万澳元房产的人，可能会觉得自己现在能买得起60万澳元的房子。”
“我对该计划感到担忧，就像过去45年来，我一直担忧这类计划的影响——其核心是让部分人在住房上的支出超出正常水平。”
Eslake指出，政府自身也承认，调整后的计划将在5年内给房价带来约0.5个百分点的上行压力。
“其他相关模型测算显示，首次购房者可能购买的房产价格，在相对较短时间内可能被推高多达5%。”
他警告，这将进一步加剧首次购房者的困境，尤其是那些无法依赖“父母银行”（指父母提供资金支持）的人群。
能否“先自住再出租”？答案是否定的。
Mortgage Choice贷款经纪人James Algar表示，已有潜在购房者咨询“先自住一年再转租”的可能性，但他警告这种做法存在违规处罚，首次购房者必须仔细了解计划细则。
“这一点至关重要，因为如果因隐瞒情况被发现，处罚会非常严厉。”
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“处罚包括贷款人有权收取原本在担保下豁免的全额抵押贷款保险费，此外还有‘遗留利率’罚款，在很多情况下，总罚款金额可能高达数万澳元——绝非简单的‘口头警告’。”
在最严重的情况下，银行甚至可能撤销贷款。
Algar表示，单收入群体仍无力承担上限价格房产，这一结果并不意外。他建议人们将公寓而非独立屋作为长期租房之外的“优质替代选择”。
但他也认为，政府正处于“两难境地”，而该计划确实能帮助一部分人。
“我相信会有部分人因此受损，但我认为计划调整还是起到了积极作用——消除了原本将人们挡在市场外的障碍。”