根据房地产数据公司Cotality本周三发布的《Pain and Gain》报告，越来越多的业主在出售房产时获得可观利润，但那些遭遇亏损的卖家，大多集中在少数几个高密度区。
数据显示，截至第二季度，出售房产实现盈利的业主中位收益为31.5万澳元，高于第一季度的30.5万澳元，也高于过去十年经通胀调整后的平均盈利水平——25万澳元。
（图片来源：《悉尼晨锋报》）
整体来看，94.8%的房产转售实现盈利，仅略低于上一季度的95%。
然而，三分之一亏损的公寓交易集中在Parramatta、悉尼、墨尔本、Stonnington和Port Phillip等地方政府辖区。
在这些区，公寓价格多数是在2010年代出现上涨，而非像其他区那样在2020年代初受居家办公趋势和低利率驱动，迎来显著升值。
Cotality澳洲研究主管Eliza Owen指出，房地产亏损正逐步集中于投资型公寓市场，而不再是以往资源型小镇的独立屋主导。
“这归根结底是供应结构的问题。尤其在2010年代新公寓大量上市时，建造方并未从居住者的长期宜居角度出发。”
“此外，市场也经历了数次需求冲击。比如2017年实施的宏观审慎收紧政策，对相关市场的需求打击非常明显。”
她表示，这些高密度市场曾吸引大量投资者参与，但在2010年代后期，投资需求明显回落，至今仍未恢复。
亏损最集区域：墨尔本、Parramatta、Ryde领跌
报告显示，在墨尔本市政辖区，第二季度47%的房产转售亏损，堪称全澳最严重；Stonnington紧随其后，亏损比例达35.5%，其中部分靠近South Yarra火车站的高层公寓，出现了外墙包材和漏水等质量问题。
在悉尼，Parramatta辖区26.4%的房产销售出现亏损，Ryde也有23.6%。
尽管悉尼本地政府辖区的整体亏损比例只有12%，但Eliza Owen指出，由于该区域交易量较大，亏损交易的总数依然相当可观。
AMP首席经济学家Shane Oliver也表示，公寓市场亏损的部分原因在于供应过剩。
偏远海岸和高端城区仍实现高额盈利
相比之下，报告还列出了房产转售盈利最多的地区。
新州南海岸的Kiama在第二季度的中位盈利为75.8万澳元，居全国首位；北部的Byron Shire紧随其后，为71.8万澳元；维州的Surf Coast也成功入榜，盈利为62.9万澳元。
大悉尼部分传统高端区域也表现强劲，包括：
- The Hills（68.48万澳元）
- Waverley（62.4万澳元）
- Northern Beaches（59.9万澳元）
- Woollahra（57.5万澳元）
Owen表示，部分沿海地区近年来房产价格上涨显著，是由于其“生活方式型城市”属性和人口转移趋势带来的资本增长”。
不过，随着本周发布的国家气候风险评估报告警告称海平面持续上升，Owen也提醒，气候因素可能将影响未来买家的考虑。
“数据中很难精确分辨极端天气影响的幅度。但可以看出，新州北部社会经济较弱的地区洪灾后恢复困难。”
“这可能影响高端买家的决策，甚至促使部分人开始从沿海奢华市场撤出资金，特别是某些受频繁高温影响的内陆‘树海换居’地区。”
高密度新公寓风险仍存，购房者趋向生活品质区
买方中介Rich Harvey指出，像Northern Beaches这样的区域依然具有很高的投资价值。
（图片来源：《悉尼晨锋报》）
很多人说，如果我要在Bronte花2000万澳元买房，我完全可以在Northern Beaches花不到1000万澳元买到相似品质的房产。”
他特别提到，Newport、Mona Vale、Warriewood等地是生活设施完备、环境优美又相对不拥挤的好选择。
在选房标准方面，他建议优先关注以下关键因素：
- 人口增长稳定
- 基础设施投资充足
- 就业机会多元
- 生活便利性高
- 空置率低
相比之下，他批评Parramatta一带高密度开发模式千篇一律，住房同质化严重，导致风险高企。
“Parramatta那一带盖了太多类似的大楼。那些公寓的买家往往杠杆率高，经不起市场冲击。”
“2008年金融危机也好，疫情也好，首先卖房离场的往往就是这类业主。”