尽管澳洲联邦政府宣布从10月起放宽“首次购房担保计划”（First Home Guarantee Scheme）条件，允许所有收入水平的首次购房者以5%首付买房，且提高房价上限并取消名额限制。
（图片来源：《悉尼晨锋报》）
但最新数据显示，普通打工族依然无法“用足”这项利好政策，大多数人距离上限房价仍差数十万甚至上百万澳元。
总理Anthony Albanese本周表示，这些政策将带来“巨大改变”。但由于银行贷款审批标准没有改变，单凭政策放宽并不足以让多数购房者“买上理想的房”。
现实：贷款额度跟不上扩大后的房价上限
根据Canstar贷款测算模型，以新州一名全职员工平均年薪106,997澳元（基于澳洲统计局数据）为例，这名购房者最多可贷款560,000澳元。
如果按悉尼现行的计划上限——可购买价值最高1,500,000澳元的房产来计算，加上5%的首付款75,000澳元后，距离目标仍差865,000澳元。
在维州，一名平均年薪102,179澳元的全职员工最多可贷527,000澳元。该计划允许墨尔本买家购买价值最高950,000澳元的房产，按5%首付为47,500澳元，差额依然高达375,500澳元。
如果在墨尔本，一对夫妇收入相同，合计贷款1,054,000澳元，可覆盖该计划下的最高房价；但在悉尼，两人合计仍只能贷款1,120,000澳元，加5%首付也仍追不上1,500,000澳元的房价上限，差额为305,000澳元。
在布里斯班，平均工资为102,075澳元，个人可贷526,000澳元，计划房价上限为1,000,000澳元，缺口424,000澳元。夫妻可贷到1,053,000澳元，刚好覆盖房价上限。
在珀斯，平均年薪112,352澳元，个人贷款能力为596,000澳元。当地购房上限为850,000澳元，仍存在211,500澳元缺口。但配偶联合贷款后可达1,193,000澳元，满足购房需求。
专家观点：不能光看政策上限，借款能力才是关键
Canstar数据分析总监Sally Tindall表示，“政府设定的房价上限，并不代表购房者应向这个金额靠拢。”“双薪夫妇如果只是拿平均工资，用5%首付，可能还是买不起1,500,000澳元的房子。”
不过，对收入高于平均水平的家庭而言，就更有可能达标。她指出，此次取消收入门槛、房价上限上调及名额不设限，主要是为了给不同财务状况的人更多进入市场的机会。
有些人存了15%首付，有些人年薪过高于平均水准，但买房依然不易。不过，她强调，银行做贷款审批时还是会严格评估偿还能力。
“5%首付意味着买入时背负95%的房贷，要考虑的还有利率是否上浮、月供是否能承担、是否有应急资金，以及未来再融资的可能性。”
专业意见：政策好，但仍需“对号入座”
贷款经纪人Rebecca Jarrett-Dalton支持该计划，但直言多数首次置业者的经济基础比上述平均值更为薄弱。
她举例称，新毕业护士年薪大约80,000澳元，若还有HECS债务，那么可贷金额可能只有412,000澳元，连买一套小公寓可能都很吃力。
“这政策并不是说你就能借到你需要的所有金额，收入高者本就更容易攒下首付，别忘了他们正面临高额租金压力。”
她表示，中等收入家庭可能需要在房型、地段上做出妥协，但整体来看，这是一项“很棒的政策”，已让不少客户实现了首次置业，尽管买的房子通常价位较低。
“1,500,000澳元对很多人来说只是幻想”，她补充，“问题在于，房价也可能因政策而再次上涨。”
经济学观点：不解决根本问题，房价可能小幅推高
AMP副首席经济学家Diana Mousina认为，政府上调房价上限，意在使计划更符合当下的房市价格中位数。但她指出：“这项政策无法真正解决长期住宅可负担性问题。”
她还预测，在目前房价回升、利率逐步回落的市场环境下，这项政策很可能比财政部预测得更大幅度推高价格。
她表示，50年前，房价与收入之比为4到5倍左右，而现在则是10至11倍，“这说明房市已失去可负担性。”
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