西太平洋权威报告：澳大利亚八月房地产哪州强？

前两天，西太平洋发布了一份8月房地产的整合报告，各州表现各不相同。


01、新南威尔士州：岌岌可危


新南威尔士州已从4月至5月的封锁中复苏，但随着本地聚集性传播的出现，形势依然严峻。疫情反弹推迟了进一步解封的进度，曾一度影响信心。 房地产市场显著回弹，成交量比4月封城时期上涨了40%，但相较疫情前水平低了15%（一定程度受季节性影响）。销售额与去年同时期相比基本持平。拍卖活动已恢复至正常水平，清算率也与其长期平均水平基本一致。 房价趋势 自4月以来，悉尼房价已下跌2.5%，初步迹象显示，8月房价月度跌幅有所放缓。悉尼房价年增长率仍将低于10%。


房价细节显示，别墅（House）和高价房地产的价格起点较高，表现出更为明显的放缓态势。在过去半年，低价房地产仍以5-10%的年增长率上涨。就悉尼而言，Sutherland地区房价明显处于较弱水平。而从新南威尔士州整体来看，房价表现比之前更为稳定。 挂牌出售市场与空置率趋势 挂牌出售市场也由封城期间最低点开始回弹，但销售情况仍不容乐观。虽然待售别墅的存量已经走低，但待售单元房的存量仍在上涨。 租房市场空置率越来越高，这表明在某些地区和市场明显存在供过于求的问题。


住房情绪指数与成交量趋势 新南威尔士州消费者住房情绪指数从4月的低点回升，但仍显疲软，与下半年成交量回升保持一致（请注意，在图表23以及类似的图表中，其他州的指数与成交量均以年度变化指数显示，而非水平）。





02、维多利亚州：挑战升级


维多利亚州房地产市场近期显然面临着极大的挑战。“封城2.0”意味着经济活动将再次受到冲击。 虽然在6月至7月短暂的解封期间出乎意料地表现出强劲反弹。但由于价格起点拉长、对移民依赖较高以及教育出口行业遭受重创，房价虽已进行调整但仍将继续面临疲软前景。 值得注意的是，虽然7月成交量高于2月疫情前水平，但预计8月销售量将急剧下降。 以此前封城期间的市场表现作为参考，房地产销售额基本减半。随着更严厉的第二次封城措施的执行，8月房地产销售可能会遭受更大冲击。目前，每周拍卖量已回落至5月低点附近。 房价趋势 对比3月峰值，墨尔本房价已下跌4.4%，每月跌幅维持在1%左右。房价年增长率仍保持为正，但已放缓至约6%。房价在今年年初时超过2017年峰值，因此在受到疫情冲击时处于较高的起点。


房价细节显示，别墅、高价房地产，以及墨尔本内城区房价都进行了深度调整。各区域房价增长展现出急剧放缓态势。 挂牌出售市场与空置率趋势 尽管房价的极端波动性与房源过剩保持一致，但仍表明挂牌出售指标的价值有限，单元房尤为明显。


住房情绪指数与成交量趋势 毫不意外的是，维多利亚州消费者住房情绪指数出现大幅减弱，显示下半年成交量将大幅下降。





03、昆士兰州：消极情绪主导


昆士兰州在基本方面看起来仍处于相对有利位置，除了部分地区国际旅游行业陷入困境，存在较高风险敞口。 与新南威尔士州与维多利亚州相比，昆士兰州受留学教育产业和移民流动的影响较小。该州房地产市场表现较为温和——在疫情冲击之前，供需平衡相对紧张。然而出于对疫情的恐惧心理，尽管确诊病例很少，但这些正面信息并没有反映在房价上。 悲观情绪目前看来将会继续主导人们近期的投资策略。 房地产成交量从4月到5月封城期间的较低水平大幅反弹，截止至6月和7月的销售额比去年同月增长近20%，其中布里斯班最为突出。 房价趋势 昆士兰州房价相对韧性较强，迄今为止仅下跌约1%。价格细节显示，单元房和高价房地产表现不佳，但别墅和其他等级房地产保持稳定。布里斯班西部、黄金海岸和阳光海岸房价相对平稳，而凯恩斯作为北昆士兰旅游业冲击的核心地区，正如预期成为表现最差的房地产市场。


挂牌出售市场与空置率趋势 挂牌出售和租房空置都表明，近几个月以来，房地产市场急剧收紧，尽管这主要反映出别墅和单元房出现实质性待售房源过剩的情况。


住房情绪指数与成交量趋势 昆士兰州消费者住房情绪指数表明，近期成交量将急剧下降。考虑到昆士兰州不太可能再次实行严格限制措施，当下的市场反应可能过于消极。