一年暴涨$54万！悉尼多区公寓价格飙升，最高涨幅37%，背后原因是...

过去一年里，悉尼东区多个城区的公寓价格大幅上涨，尤其以Bellevue Hill为最，涨幅超过50万澳元，显示出首次购房者和“大房换小房”人士对有限房源的激烈竞争。

根据Domain发布的2025年3月季度房价报告，Bellevue Hill的公寓中位价已飙升至200万澳元，同比上涨37.7％，涨幅达547,500澳元。

紧随其后的是Little Bay，中位价达到144万澳元，同比增长23.1％，涨幅27万澳元。其他如Woollahra、Rose Bay、Coogee和Paddington的公寓价格也分别录得至少10.2％的上涨，涨幅均达到六位数。

这波涨势不仅限于东区，悉尼其他地区如Parramatta、Botany、Canterbury、Strathfield、North Sydney和Penrith的公寓价格也在过去一年同样实现了两位百分比的增长——但东区在涨幅前25名的城区中占据6席。

Domain首席研究与经济学家Nicola Powell指出，东区优质低层公寓供应短缺，且存在严格的高度限制，也是推动价格上涨的原因之一。

她说：“当地在建筑高度上的限制非常严格，竣工量远低于买家需求，这也导致了稀缺性溢价，从而推高价格。”

（图片来源：Domain）

她表示，当前独立屋与公寓之间的价格差距已经大到让许多买家望而却步，再加上像Bellevue Hill这样的城区有不少缩小居住面积的买家，这些因素共同推高了公寓价格。

“他们手上有充裕现金，卖掉了几百万澳元的独立屋，想继续待在原来的社区，因为重视社区环境和生活便利性。这些因素会进一步推动价格上涨。”

虽然Little Bay依旧属于高价区，但Powell指出，其中位价相比东区其他城区仍要低一些，因而吸引部分买家转向此地。

独立研究中心（Centre for Independent Studies）首席经济学家Peter Tulip则认为，东区公寓价格暴涨的背后，是地方议会审批新建项目不力所致。

“根据澳洲统计局数据，Woollahra议会是表现最差的城区之一，”他说，“本财年至今，他们仅批准了51套新住宅，远远低于目标水平，仅达到20％，可以说是非常差劲。”

（图片来源：Domain）

Tulip指出，各类规划限制严重阻碍了住宅建设。

“限制形式多种多样，有的是高度限制，有的是禁止建设公寓，也可能是容积率要求，或是退缩距离（setback）要求。”

Woollahra议会发言人回应称：“在政府最新住房目标出台之前，Woollahra议会已实现此前设定的目标，也在稳步朝着2026年目标迈进。政府的新目标基于低层及中层住房改革，而这些改革并非建立在数据或合理规划之上。”

Sydney Sotheby’s International Realty房产中介Joseph Raskin表示，Bellevue Hill的三房公寓深受“大房换小房”人士欢迎，但供应极为稀缺。

“他们原本住在大房子里，两房公寓对他们而言显得有点小，”他指出，“尤其是年长客户，不容易割舍他们那些富有纪念意义的物品，需要更大的空间来安置，所以三房公寓的需求很高，尤其是那些能够放置大件家具、装修高档的公寓更是稀有。”

Raskin补充称，Bellevue Hill的地理优势也使得该区格外受欢迎，邻近Double Bay、Bondi Junction、沙滩，以及市中心，非常便捷。

（图片来源：Domain）

Advantage Buyers Agents的Sam Green表示，东区的高端开发项目主要面向的是“大房换小房”买家群体。

“这些开发项目售价很高，从而拉高了总体的平均价格，”他说。

“所以目前市场并非真正面向年轻夫妇或首次购房者。”

Green还指出，在这些高端城区，虽然仍有价格较低的公寓可以选择，但通常位于街道条件较差的地段。

“这里还有不少装饰艺术风格的老公寓和入门级公寓。在某些街道，基本都是首次置业者和投资者。所以虽然不是完全遥不可及，但目前并没有新的项目是为他们而建的。”

Greg Wade与伴侣Grace Ducusin最近将他们位于Bellevue Hill的一套三居室公寓挂牌出售，指导价为320万澳元。Wade表示，这轮价格上涨的消息来得正是时候。

这位54岁的药剂师表示：“我们并不急于卖房，听说Bellevue Hill市场火热，我们觉得这是一个再好不过的时机。”

（图片来源：Domain）

这对夫妇在2010年买下了这套公寓，但随着他们有了四个孩子，后来已搬至Queens Park的一处更大住所。

Wade认为，Bellevue Hill三房公寓本就稀缺，若还能配有停车位，就更具优势。

“在东区，停车从来都是紧俏资源，Bellevue Hill也不例外。对‘大房换小房’人士，或像我们一样有小孩的家庭而言，这个区的生活便利性是关键。”

Wade的房产代理，来自Belle Property Bondi Junction的Edward Brown表示，这套公寓的特别之处，在于它是整层户型，且没有一墙之隔的邻居，非常独特。