澳洲房价狂飙，海外投资者真的是“罪魁祸首”？

近些年，澳洲房价一路狂飙，尤其是悉尼、墨尔本、布里斯班等大城市，房价中位数让一众普通家庭望而却步。

这种狂飙引发了广泛讨论：究竟什么是高房价的推手？其中，海外投资者常被指为“罪魁祸首”，被认为通过大规模投资“炒热”市场。

然而，事实果真如此吗？

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澳洲房价狂飙

据最新数据，截至2025年4月，澳洲住宅市场已连续第三个月增长，全国房屋价值指数上涨 0.3%，中位数突破 82.5 万澳元（约合人民币 390 万元），达到 825,349 澳元。

首府城市表现尤为突出，都是正增长，可见市场的乐观情绪逐渐明显。

达尔文：以1.1%的涨幅领涨，中位价达526,410澳元

悉尼与墨尔本：分别上涨0.2%，中位价分别为1,194,709澳元和786,158澳元，市场趋稳迹象明显

布里斯班与珀斯：上涨0.4%

阿德莱德：上涨0.3%

霍巴特：上涨0.9%

堪培拉：上涨0.4%

如果拉长周期看，可能会让更多人觉得不可思议。

自2020年3月以来的五年里，悉尼房价中位数上涨了45.7%。同期，墨尔本的涨幅较小，为13.8%。曾经经济实惠的首府城市房价更是飙升，布里斯班在截至2025年3月的五年内上涨了71.5%，珀斯上涨了73.2%。

这种持续上涨让澳洲普通家庭购房压力日益加剧，不少人的“买房梦”遥不可及。而海外投资者，尤其是来自中国的买家，常被舆论推上风口浪尖。

那么，海外投资者在房价上涨中究竟扮演了什么角色？

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海外投资者的规模

根据澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）最新数据，2023-2024财年，海外投资者在住宅房地产领域的批准投资总额降至66亿澳元，批准提案数量5581个。

澳大利亚税务局（ATO）数据显示，2022-2023财年，外国买家完成5360笔住宅交易，总值49亿澳元，平均每笔交易价格为91.4万澳元。

2023-2024财年海外投资批准量下降15.13%，从6576降至5581个，也可以推测最近财年的实际交易量也会略低于前一年，约为5000至5200笔。基于批准投资额下降趋势，实际交易额估计约也就在50亿至55亿左右。

CoreLogic和ATO数据显示，外国买家的交易额约占全国住宅交易额的1%。以2024年全国住宅交易额488.4亿澳元为例，海外投资者的50亿至55亿澳元交易额约为1.02%-1.13%。

1%的海外投资占比，对于整个房地产市场的发展区域来说，可以忽略不计，也就不会对整体市场产生决定性影响。

海外投资者偏好高端物业和新建公寓，尤其是澳洲三大核心城市悉尼、墨尔本、布里斯班等。

例如，2023年悉尼海外移民高达15万人，租屋需求旺盛，推高了公寓租金和部分区域房价。 但这些区域仅占城市房产市场的10%-15%，对整体房价的带动极其有限。

此外，FIRB规定海外投资者只能购买新建住宅或空地开发项目，限制了其在二手房市场的参与。这进一步降低了海外资金对现有房源的直接竞争压力。

2024年，悉尼和墨尔本新房竣工量仅17万套，远低于市场需求的25万套，供需失衡更多源于本地经济、人口增长和政策驱动，而不是海外投资。

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澳洲房价上涨的驱动力

如果说海外投资者对澳洲房价的影响有限，那真正的驱动力是什么呢？

1. 人口增长与住房短缺

澳洲人口快速增长是房价上涨的核心驱动力。

2024年净移民达44.6万人，住房需求激增。 然而，同期新房竣工量仅17万套，建筑审批量月均1.5万套，远低于所需25万套，累计住房缺口约20万套。 供需失衡直接推高房价，尤其在布里斯班和珀斯等移民热门城市。

悉尼和墨尔本的住房供应同样紧张。2024年，两市挂牌量虽达10年高位，但优质房源仍供不应求。 例如，布里斯班公寓因价格低于重估成本，吸引大量本地长线投资者，涨幅达18.7%。

2. 低利率与货币政策

尽管2023年澳洲储备银行（RBA）加息13次，现金利率升至4.35%，但此前多年低利率环境刺激了房市繁荣。

2020-2021年，近乎免费的货币政策推动房价上涨30%。 2025年RBA首次降息0.25%，预计全年降息75个基点，进一步提振市场信心。

低利率降低了购房成本，吸引本地买家和投资者入市，远超海外投资的影响。

3. 本地投资与投机行为

本地投资者的热情同样推高房价。2024年，珀斯和阿德莱德房价分别上涨19.1%和13.1%，主要由本地长线投资者和首次购房者驱动。

澳洲税务局（ATO）数据显示，利用负扣税的低收入家庭和多物业投资者数量增加，推高了部分区域的需求。

相比之下，海外投资者的交易量和影响力远不如本地资金。

4. 政策与税收优惠

澳洲的税收政策，如负扣税和资本利得税优惠，鼓励房地产投资。

2023年，负扣税政策使投资者可抵扣贷款利息和其他成本，吸引大量本地资金流入房市。

此外，移民政策放宽和高薪就业机会吸引海外移民，进一步推高住房需求。这些政策对房价的刺激作用远超海外投资。

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2025年展望：投资者的机会与挑战

大选之后，澳洲房地产市场的走势，想必大家已经看到了。

利好的房市政策，推动更多的本地购房者涌入，供需关系将进一步恶化。

澳联储降息的预期，也给房市加了一把火，市场预测到2025年底，大概会有3-4次降息，每次0.25%-0.5%，利率将降低到3%。

市场情绪也被提振，从各地的清盘率攀升就可以看到购房者信心的回升。持续超过70%的清盘率，代表市场热度较之于大选之前已有明显的提升。

市场需求、优质房源供应短缺、买家信心提振，这一切都拦不住澳洲房价的强劲上行通道。

对于自住购房者和投资者而言，当前市场就是入场优质房产的窗口，很可能新一波的市场机会就要到来了。