澳专家：未来两年，房价将上涨10%至15%

几乎可以肯定，央行行长Michele Bullock将在周二将现金利率降至3.85%。

据《澳洲金融评论报》报道，金融市场预期不止一次降息，预计到12月还会有两次降息——最终将现金利率降至3.35%，并在2026年中期再降一次。

历史表明，一旦利率开始下降，房价往往也会随之上涨。昆士兰银行首席经济学家Peter Munckton分析了过去40年的数据。

（图片来源：AFR）

他认为，无论Bullock实施多少次降息，未来两年房价上涨10%至15%是合理预期。

Munckton说道，“在1980年代初和1990年代，房价涨幅较小，但在这两种情况下，失业率都超过了10%。而目前失业率接近50年来的最低水平。”

他表示，像1980年代、2000年代和疫情期间那样超过20%的涨幅，在未来几年不太可能出现。

“在1980年代，金融业的放松管制增加了信贷可得性，而在2000年代，利率降低和采矿业繁荣初期对家庭收入的提升改善了负担能力。”

“而在2021年，极低的利率水平、政府补贴对家庭可支配收入的提升以及居家办公兴起，都是房价上涨的推动因素。”

供应方面压力也不小。独立研究中心的住房专家、前RBA研究员Peter Tulip表示，推高房价的力量强于压低的力量，尽管他预计未来几年房价不会急剧上涨。

除了利率下降外，Tulip指出租金增长远高于通胀率，空置率依然很低。“紧张的租赁市场表明住房需求相对于供应强劲，我们并没有大量新建住宅在进行中。住宅审批和建设的其他措施相对较低。”

截至3月的12个月内，根据ABS的数据，仅有180,000套住宅获批建造。这一数字虽高于去年中期的十年低点164,000套，但仍远低于2016年公寓建设热潮期间的243,000套，不足以达到Albanese政府到2029年建造120万套新房的目标。

尽管国内房地产供应不足，需求端政府正采取传统做法，促进购房者参与市场。澳洲总理Anthony Albanese在5月联邦大选前公布了对首次购房者支持的大幅扩展。

从明年1月1日起，几乎所有首次购房者都可以凭5%的首付款入市，这是对Morrison时代计划的改革。Albanese承诺通过取消12.5万澳元的收入上限，允许无限制申请者加入该计划，取代之前计划每年仅35,000名的限额，并大幅提高房价门槛，旨在加速购房计划。

另一个承诺是建造100,000新房，但这些额外的供应可能需要数年才能见到成效。经济学家普遍认为，5%首付款项目的扩展将提高房价——问题在于幅度如何。大部分利用扩展计划的购房者或许本就准备入市。

Tulip表示，政策对价格增长的影响可能以“低位个位数”为主，但在大城市，这些地区首次购房者占比大的地方，可能会出现更明显的价格波动。

而认为价格反应会剧烈的经济学家表示，5%首付款的吸引力可能会鼓励购房者借更多钱。依据Housing Australia，2023-24年度三分之一首次购房者使用了这一担保，当时计划有收入和申请限制。

面对更多买家涌入市场但房源不足的现实，下一个需要问的问题是，压力将最严重地影响到哪些地方。

自2020年以来，房屋价格上涨了60%，是公寓涨幅的两倍，因为居家办公的快速转变提高了对带有备用房间的大型住宅需求。

但当前房价较公寓高30%，Munckton认为，若无大幅度的利率下降或家庭可支配收入大增，独立住宅价格很难继续超越公寓和联排别墅。

负担能力制约可能使首府城市房价增长率再次超过地区房价。自疫情以来，地区房价激增了74%，超过首府城市房价的44%。

价格增长使首府城市房价与地区房价差距从60%缩小至35%——这一比例接近15年来最低。Munckton预计未来几年霍巴特、达尔文、墨尔本和堪培拉的增长可能最为强劲，这些城市的房价与悉尼的长期关系相比历史相对较低。

随着降息即将到来，需求上升，而供应滞后，尽管情况在变化，澳洲住房市场仍保持不变。