珀斯十年磨一剑！房价力压墨尔本成新贵

根据最新PropTrack房价指数，珀斯房地产市场迎来重要里程碑。珀斯房价中位数十年来首次超过墨尔本。

据RealEstate网站报道，这一转变反映了西澳住房市场自2022年以来的逆转，其背后是可负担性、人口增长、投资者需求和供应短缺等多重因素的独特组合。

在经历长期温和增长后持续复苏，今年5月墨尔本房价月度涨幅全澳最强（+0.79%）。然而，其房价仍比2022年峰值低2.85%。

尽管墨尔本月度涨幅领先，但珀斯78.7万澳元的中位价已超越墨尔本的78.2万澳元——这是十年来的首次，凸显了墨尔本相对疲软，而珀斯近年持续表现强劲。

仅在五年前，珀斯房价还远低于墨尔本，当时珀斯中位价比墨尔本低近40%。对比自动估值模型（AVM）数据的图表显示，2016年至2020年间，珀斯房价持续低于墨尔本。

但自2022年中期以来，珀斯房价增长持续强劲，始终位居全澳涨幅榜首，推动其房价中位数一路飙升并超越墨尔本。

珀斯房价的快速上涨由结构性和周期性因素共同驱动。在矿业投资低迷及后续市场停滞导致的长期价格疲软后，该市房价从低位开启上涨周期。

相对可负担性成为关键吸引力——尤其是在疫情期间东海岸房价飙升、2022年利率上升压缩借贷能力和增加还贷成本的背景下。

更低的起点让珀斯房产性价比更高，这一特质吸引了购房者和投资者，尤其是远程办公趋势和生活方式偏好变化促使人们迁移。

而快速上涨的租金、低空置率和高收益率进一步强化了这一价值主张，引发投资者热潮。 西澳的人口增长也至关重要，疫情期间州际净移民由负转正并维持高位，2022年以来海外移民激增，这对住房存量形成持续压力。

与此同时，新房供应跟不上需求，建筑成本高企、劳动力短缺和行业产能问题制约了建设活动，新房竣工量仍低于历史水平，供需错配加剧竞争并推高房价。

（图片来源：RealEstate）

目前，珀斯租赁市场是全澳最紧张的地区之一，空置率创历史新低，租金在过去几年中快速上涨。这增强了投资者对“资本增值+强劲租金回报”的兴趣，进一步加剧了购房竞争。

墨尔本作为更大且更多元的市场，近年面临人口增长放缓和房价动能减弱的挑战。对比过去五年涨幅，墨尔本是首府城市中表现最差的，房价涨幅不足20%，而其他首府平均涨幅达60%。

维州目前拥有全澳最高的物业税，且房东难以承担租赁住房最低标准立法带来的成本激增。2023年5月州预算中，维州政府还提高了投资房产的物业税，叠加2024年持续高利率和持有成本上升，许多人选择抛售投资房产。

尽管珀斯房价在长期领跑后增速已放缓，但其住房市场仍享有周期性利好。持续的低租赁空置率、稳定的人口增长和相对稳健的劳动力市场将继续支撑需求。

尽管可负担性压力开始影响市场动能，但进一步降息的预期和新房供应受限，预计将在2025年剩余时间内支撑房价继续（尽管放缓）增长。