降息也难挡降温？澳7月房价仅涨0.6%，买家已“接不动”了

过去12个月，全澳房价涨幅达3.7%，但目前已显现出放缓迹象。即便有降息的利好，购房者的支付能力也已逼近极限。

（图片来源：AFR）

数据机构Cotality（前身为CoreLogic）的数据显示，7月全澳房价上涨0.6%，增速与前两个月持平。

本周公布的温和通胀数据显示，8月极有可能迎来今年第三次降息。尽管房价可能因此继续上涨，但涨幅预计较为温和。

Cotality研究总监Tim Lawless周四表示，“我认为降息或许会小幅提振房价涨幅，但仍有一些阻力因素可能阻碍房价出现更显著的反弹，其中最主要的就是住房可负担性已严重承压，很难看到房价从当前水平大幅上涨。”

悉尼的住宅价格上月上涨0.6%，在经历前期下跌后，过去12个月仅上涨1.8%。墨尔本7月房价上涨0.4%，过去一年累计上涨0.5%。

Lawless预计，随着借贷能力提升，房主会倾向于换购更大的房屋，因此中端至高端市场的涨幅可能略高。不过目前，低端市场的涨幅最为强劲。

“从我们的数据来看，若按市场的上四分位、下四分位和中端市场划分，目前中端市场的涨幅更为突出，而此前则是下四分位市场领涨。”

Lawless继续说道，“所以我认为，随着利率下降和借贷能力改善，增长势头已开始从更实惠的市场逐渐转移，这会帮助人们有能力购入更昂贵的房产。”

那么，当前是卖方市场还是买方市场？

Lawless认为，降息会同时提振买卖双方的信心，但对于卖家而言，在春季房源数量增加前出手是个好时机。

“如果我是卖家或潜在卖家，我可能会选择现在出售，因为目前房源供应水平极低。销售环境已经改善，清盘率升至平均水平以上就是证明，而不必等到春季——届时房源数量很可能会增加，卖家之间的竞争也会更加激烈。”

在所有首府城市中，布里斯班过去12个月的房价涨幅最高，其住宅中位价上涨7.3%，达到934,623澳元，是除悉尼外最接近住宅中位价突破100万澳元的首府城市。

Lawless说道，“布里斯班的住房市场可能在大约9-10个月内接近中位价100万澳元的关口。”

总体而言，地区市场的表现已不及首府城市，7月季度综合涨幅为1.7%，而首府城市综合涨幅为1.8%。

但并非所有首府城市都优于其周边地区，维州地区（1.4%）、昆州地区（2.5%）和南澳地区（2%）的涨幅仍超过各自的首府城市（分别为1.2%、2.3%和1.5%）。

Lawless表示，疫情期间地区人口涌入的热潮过后，人口向地区迁移的趋势已回归正常。

“还有迹象表明，澳洲地区市场的可负担性优势已不复存在，这纯粹是因为从中期来看，地区市场的涨幅至少超过了首府城市市场。”

他说，疫情期间，人们纷纷迁往拜伦湾或南部高地等“可通勤的宜居市场”，但如今的增长趋势已转向更多的地区市场。

“西澳的Albany在过去12个月以超过20%的涨幅位居榜首。在昆州，Townsville、Mackay、Rockhampton等地区的涨幅尤为突出。”

“这些市场大多并非以宜居属性为核心，更多是由可负担性以及经济的强劲与多元化所驱动。”