澳洲一种孤注一掷的购房策略正让业主多花超过4万澳元，而这背后的主因直指州政府的印花税政策。
据RealEstate网站报道，住房行业协会（HIA）最新发布的《印花税观察报告》揭示了这一惊人现象：当购房者选择贷款支付购房印花税时，其隐性成本正以超乎想象的速度累积。
尤其是在新州、维州和南澳，普通购房者的额外支出已突破4万澳元大关。
从具体数据来看，维州以5.3%的印花税税率位居全国之首。
以一套价值72.9万澳元的住房为例，其印花税本身已达38,810澳元，若将这笔费用计入30年期、6.55%平均浮动利率的抵押贷款，购房者在还款周期内还需额外支付48,229澳元，最终总费用将飙升至8.1万澳元以上。
全澳范围内，一套78.5万澳元的住房初始印花税约为31,211澳元，而贷款产生的平均附加成本高达38,786澳元。
相比之下，昆州2.7%的印花税税率显得更为“温和”，一套78.6万澳元住房的税费约21,220澳元，计入房贷后30年总额外支出约26,370澳元。
HIA高级经济学家Tim Reardon指出，这笔额外支出不仅意味着“真金白银”的损失，更会衍生出深远的“机会成本”——家庭被迫放弃投资、度假等其他资金用途，甚至不得不通过妥协住房条件来缓解压力。
“缩短通勤距离可能意味着接受更小的后院，而选择远郊住房则会增加燃油开支与环境成本。”
Reardon强调，当购房者每天在高速公路上多耗费一小时，其隐性成本已远超金钱范畴。在金融专家看来，贷款支付印花税堪称“高风险操作”。
贷款专家Melissa Gielnik析称，银行通常要求购房者提供家庭担保或缩减首付比例，这不仅会进一步推高贷款总额，还可能触发本可避免的贷款机构抵押贷款保险。
“若购房者坚持这一策略，相当于用未来30年的财务自由换取当下的购房资格，而最终成本可能超出预期50%以上。”
更值得警惕的是，针对外国投资者的高印花税政策已对住房市场造成结构性冲击。
自2015年各州陆续加征额外税费以来，澳洲多单元住宅建设量锐减近半，直接导致50万套新房“凭空消失”。
Reardon测算，若这些住房如期建成，租金年增长率将维持在2-3%的合理区间，而非当前5-15%的暴涨态势，租金空置率也将回升至3%以上的健康水平。
“政府以为能从外国投资者身上征税，最终却由本地租户和购房者买单。”他指出，开发商会将所有税费成本转嫁至房价或租金，形成“政策成本全民分摊”的恶性循环。
澳洲财长（图片来源：RealEstate）
这种矛盾在移民政策与投资环境的交织中愈发尖锐。过去十年间，澳洲移民数量持续攀升，但国际资本却因高税费纷纷撤离——2014-2015财年外国对澳住宅投资达608亿澳元，至2023-2024财年已暴跌至66亿澳元。
“当悉尼的税费比国际城市高出16万澳元，资本自然流向更具性价比的市场。”Reardon强调，本地中小投资者根本无力填补这一资金缺口，直接导致公寓建设陷入停滞。
如今，澳洲正面临“国家住房协议”设定的2029年120万套新房目标，但业内普遍认为，若不改革印花税体系，这一目标恐成空中楼阁。
“政策制定者需要在短期财政收入与长期住房供应间找到平衡。”Gielnik警告称，当购房成本以几何级数增长，年轻一代正在丧失“居者有其屋”的希望，而这一裂痕终将反噬整个社会的经济活力。
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