房价连涨7个月！澳洲已成买方市场，租金也在一路飙升

在利率下调、实际工资上涨及购房者信心增强等多重利好推动下，加上新房源供不应求，澳洲房价在8月再次上涨。

（图片来源：ABC）

据房地产研究机构Cotality（前身为CoreLogic）发布的数据显示，全国住宅价格在8月上涨0.7%，这是自去年5月以来最强劲的月度涨幅，同时也是连续第7个月上涨。目前全澳住宅中位价格为84.89万澳元，较去年同期上涨4.1%。

布里斯本领涨，霍巴特成唯一下跌城市

各首府城市中，布里斯本录得最高月度涨幅（1.2%），目前住宅中位价为94.95万澳元。霍巴特是唯一房价下跌的城市，8月下滑0.2%。

悉尼仍是澳洲最昂贵的城市，中位住宅价格高达122.43万澳元。墨尔本的房价已低于布里斯本、阿德莱德和珀斯等规模更小的首府城市，房价相对更具“亲民性”。达尔文录得年度最大涨幅（10.2%），其中位住宅价格为55.31万澳元。

专家解释：需求强劲叠加房源紧缺是上涨主因

Cotality研究主管Eliza Owen表示，此轮房价上涨的原因很清晰。“住房市场需求提升：实际工资增长达到5年来最高水平，利率下降，消费者信心加强，促使更多人下决心出手买房。”

但她也指出，市场上的房源依然紧缺，进一步加剧了供需失衡。根据Owen的数据，目前全澳约有12万套物业在售，比5年同期平均的15万套低了约20%。

“就是这么一个局面：需求增加，但市场可买的房子更少，房价自然一路走高。”

悉尼现场：买家竞争激烈，拍卖竞价火热

悉尼房地产经纪人Tina O'Connor表示，市场竞争“相当激烈”。“现在是典型的‘卖方市场’，房源紧张就是现阶段推高价格的最关键因素。”她所在的机构上周举办了两场拍卖，几位手握现金的自住型买家力压投资者成功竞得住宅。

其中，一套位于悉尼内西区的两房公寓，起拍价为165万澳元，最终被自住买家以193万澳元拍下；另一套拥有三房三卫的Newtown独立屋，起拍价205万澳元，最终成交价高达265万澳元，高出起拍价60万澳元。

O'Connor直言：“买家多、房子少，这就是推高竞争的本质。”她希望随着春季来临，挂牌房源数量能有所回升。

布里斯本拍卖会：15位买家竞逐，成功拍出147万澳元

在布里斯本东区的一场人声鼎沸的拍卖会上，一套三房一卫的老式木板房起拍价格为100万澳元，共有15位注册买家参与竞价，最终由一位自住买家以147万澳元拿下。

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房地产经纪人Tony O'Doherty指出，布里斯本楼市热度不减，与奥运会前景及基础设施投资有密切关系。他表示，像布里斯本东区这种离市中心仅几公里的地段，“未来不可能再有这么便宜的房子了”。

“无论是因春季临近、缺少房源，还是接连降息…我们都能明显感受到市场反应非常积极。”

可负担性仍是限制因素

虽然预计未来还会有更多降息利好，但Owen指出，此轮房价上涨相比过去依旧“温和”。例如，2021年3月疫情期间的月度涨幅曾达到3.1%，而去年5月也曾达1.3%，都远高于目前的水平。

“虽然利率在降，但仍比2020和2021年高，加上房价也更贵，可负担性成为限制因素，这让房价涨幅被控制在1%以下。”

首套房补贴政策将提振需求

从10月1日起，联邦政府将扩大“首套房担保计划”，不再设定申请名额上限、取消收入限制以及提高购房价格上限。

符合条件的购房者仅需支付5%首付，且无需支付贷款保险，政府将为其提供贷款担保。Owen表示，政策扩大后，加上降息背景，预计将对市场交易量和房价带来短期提升。

她对财政部提出的“该政策未来6年仅推高房价0.5%”的预测表示怀疑。“我们没做具体模型分析，但在当前供应紧张、利率下降、收入门槛放宽的大环境下，短期内价格被快速拉高的可能性不小。”

这一观点也得到了Rabobank资深市场策略师Ben Picton的支持。他指出，虽然这项政策确实可以帮助当前的首套房买家，但也可能在日后“透支未来购房者的希望”。

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“我们今天的首套房买家或许能更早进入市场，但几年后的买家可能就彻底被困在门外了。”Picton还指出，澳洲房地产市场在多个指标下本已“严重高估”，是否存在泡沫仍备受争议。

“澳洲的银行资产结构已经和过去完全不同了——上世纪90年代，住房贷款只占银行资产的20-30%；如今，这一比例已高达60%。”“房价一旦大幅下跌，将对整个银行体系稳定性构成重大风险，房地产已经大到无法倒下。”

租金继续上涨，空置率维持历史低位

除了购房市场火热，租房市场也表现出强劲走势。全国租金在8月上涨0.5%，为自去年5月以来的最高月度涨幅，年涨幅达4.1%。

全国租房空置率仅为1.5%，远低于2015-2019年期间3.3%的平均水平。达尔文在租金涨幅方面领先全国——独立屋上涨6.5%，公寓上涨9.4%，租金回报率高达6.5%。

各首府中，悉尼的租金最高（独立屋每周833澳元，公寓749澳元），而霍巴特的租金最低（独立屋603澳元/周，公寓506澳元/周）。