维州已连续两年被评为澳洲最不适宜房产投资者的州，但这一局面或即将改变。绝大多数投资者认为墨尔本已出现购房机遇。
（图片来源：RealEstate）
澳洲房产投资专业人士协会（Property Investment Professionals of Australia，PIPA）今年8月开展的最新调查显示，墨尔本是当前投资者售房活动最集中的城市。
过去一年，22.1%的受访者在墨尔本至少售出一套房产，较2024年的18.4%有所上升。
布里斯班紧随其后，售房投资者比例从16.3%升至19.7%；珀斯首次跻身前三，11%的投资者在此售房；而悉尼则出现明显下滑，比例从10.2%降至6.3%。
与此同时，维州也连续两年被评为“对房产投资者最不友好”的州——该州被认为“对投资持敌对态度”，且存在“惩罚性或过度限制性”政策。ACT和新州分列二、三位。
PIPA主席Lachlan Vidler表示，维州的投资者售房活动仍处于高位。
“土地税上涨、新增空置税，再加上持续推进的租赁改革，共同造就了充满不确定性的环境。许多投资者直接认为，在该州持有房产已不再值得承担风险与成本。”
但墨尔本房价多年增长乏力后，如今已显现复苏迹象，这正吸引众多投资者回流。目前约41%的投资者认为墨尔本是当下最佳购房地，较去年的26.3%大幅上升。
支撑投资者对墨尔本持乐观态度的首要原因是“良好的长期资本增长前景”（70.3%），其次是“强劲的人口增长”（58.5%）和“作为主要首府城市的地位”（52.1%）。
这项已开展11年的调查，直观反映了澳洲投资者的心态。尽管局部地区出现乐观情绪，但调查发现，投资者正稳步抛售租赁用独立屋，这一趋势正从根本上重塑市场——租客可选择的房源减少，住房负担压力加剧。
调查显示，投资者的售房意愿正不断增强：今年36%的受访者认为“当前是售房好时机”，高于去年的29%。
截至今年8月的一年内，16.7%的投资者考虑至少售出一套投资性房产，较2024年的14.1%、2023年的12.1%持续上升。
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在参与调查的854名投资者中，过去一年有过售房行为的群体，多数为资深投资者。
超半数受访房产投资者已持有房产至少5年，他们将“退出投资市场”的原因归咎于：整体债务风险、合规成本上升、房产管理费增加、房屋最低标准要求提高，以及繁杂的监管流程和政策影响（如负扣税改革的潜在威胁）。
PIPA表示，调查结果凸显出“面对潜在联邦改革，投资者信心十分脆弱”。
此外，调查发现，售出的房产中仅42%由其他投资者接手，其余分别被自住房买家（37%）和首次购房者（25%）购入。
Vidler指出，这一趋势对租客的影响极为严重。“房产一旦退出租赁市场，几乎不会再回归。我们正目睹澳洲租赁房源缓慢减少，而租客正为此付出代价——租金上涨、可选房源变少。”
“私人租赁市场正处于‘需求激增但房源流失’的阶段，政策不确定性更是让情况雪上加霜。这种变化是结构性的，而非暂时现象。若此趋势持续，租赁市场压力将进一步加大，租客将首当其冲。”
投资者“撤离”的原因包括：各级政府频繁调整政策（且多以“利好租客”为框架），调查显示这正不断削弱投资者信心、压缩租赁住房供应。
近半数受访者表示，“对房产投资者的负面公众认知加剧”也是重要原因——近年来多篇媒体报道将投资者贴上“贪婪”“房地产市场破坏者”的标签。
政府干预同样引发不满，例如州政府在租赁改革方面缺乏清晰沟通。
报告显示，高达64%的受访者不知道维州新增了“空置住宅土地税”；约60%的受访者表示，自己对全澳租赁法律的变化“仅了解中等程度或知之甚少”。
Vidler补充称，负扣税政策若发生变化，将对市场产生进一步影响。“仅‘负扣税或资本利得税可能调整’这一说法，就足以动摇投资者信心。这些并非边缘担忧——而是成千上万提供租赁住房的普通澳洲人的主流顾虑。”
他呼吁“倾听投资者声音”：在监管政策调整前提供清晰指引，减少出台对投资者产生负面影响的“仓促改革”。
PIPA维州董事会成员、买家代理Cate Bakos也对“政府未与房产投资者充分协商”表示惋惜。
“这一切对我而言并不意外。我们的租赁房源已经减少，如今政府想重新介入提供住房，但速度远赶不上市场需求。”
“政府需要明白，过去50年来，提供租赁住房的任务从未由州政府承担——州政府显然曾决定让私人市场来负责租赁住房供应。”
“现在私人市场已按政府期望参与其中，政府就需要与房产投资者沟通，让他们有能力应对市场冲击。”
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