随着澳洲央行5月再次降息后，ABC财经专家Alan Kohler认为，“历史正在重演，房价又要上涨”。
在世纪之交，澳洲房屋价格开始以两倍于收入和GDP的速度上涨，其中一个原因是澳洲储备银行在没有经济衰退的情况下，于2001年6次降息。
（图片来源：ABC）
Kohler称，现在，类似的情况再次发生：这次可能是降息5次且没有衰退；事实上，失业率为4.1%，而不是2001年的6.5%。
2001年降息是因为美国在2000年3月互联网泡沫崩溃后出现衰退，这是澳洲储备银行的一个合理预防措施，部分目的是防止汇率上涨过快。
然而，这一措施并未奏效——随着全球投机者将资金从美国股市撤出，加之中国加入全球贸易体系，引发商品价格大涨，澳元在2001年至2003年间升值超过50%。
同时发生的其他三件事是：1999年底实施的资本利得税50%折扣、2000年重启的首次购房者补贴，以及2000年代中期的大规模移民增长。
历史重演，房价再次上涨
2001年7月1日，澳洲政府取消外国学生签证中“指定国家”与“非指定国家”的申请差异，大幅简化国际学生入境流程，推动留学生数量激增（尤其是中国和印度学生）。
2006年，政府进一步将美发、烹饪等职业纳入技术移民优先清单，通过签证加分政策吸引相关专业人才，间接推高了长期移民人口增长。
这四个因素——降息、资本利得税折扣、首次购房者补贴及移民激增——共同导致了住房需求的持续增长，而住房建设或基础设施并未同步提升。
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Kohler表示，这使得房价从平均收入的3-4倍上升至25年后的8-9倍，引发了如今在经济、政治、特别是代际关系中占据主导的危机。
现在，人口增长回到了每年2%的水平，与2000年代后期相似，首次购房者补贴重启，对资本利得只征收一半税金，澳洲储备银行再次处在降息周期中，且没有出现衰退。
过去10次降息周期开始后的两年内，房价平均上涨20%，尽管这受到1990年1月现金利率从18%降至7.5%时房价暴涨60%的影响。如去除这一异常情况，降息时房价的平均涨幅仍为15%。
可及性问题而非负担能力问题
Kohler指出，显然，当利率下降时，购房者将按揭还款的节省部分加入他们愿意支付的房价中，但当利率再次上升时，他们不会出售房屋，而是减少其他支出，因此对价格的下行压力有限，以抵消上涨。
“结果是，当利率上升时，房价的下降幅度总是远小于利率下降带来的增幅。那么，这次会怎样，鉴于房屋已经无法负担得起？”
“3个月来的房价上涨了1.4%，即便如此，仍比同期收入平均增加的0.9%多50%，尽管1月的房价已不可负担，显然不是这样。”
住房负担能力是价格和借款能力的函数，因此描述为可及性问题可能更为恰当，它会随着利率的升降而波动。
Kohler称，毕竟，如果住房真正不可负担，价格就不会上涨……但涨了！显然对某些人来说是可负担的。自2023年4月起，房价上涨了17%，即便在利率再次上调三次的情况下。
没有短期解决方案
衡量住房问题的更好标准可能是储蓄首付所需的时间，这已从6年延长至至少12年，这意味着住房拥有权现在实际上只对那些能从父母或其他地方获得资金的人开放。25至29岁的业主占比正在下降——从2001年的43%下降至现在的36%。
（图片来源：ABC）
Kohler说道，“随着利率下降，负担能力改善，可及性可能会随着房价再次上涨而进一步恶化。我们又回到了原点。注意，2000年前后的四个因素，使得房价上涨速度超过收入，种下了当前危机的种子，都是关于需求，而非供给。”
然而，目前各州和联邦政府应对问题的政策都着眼于供给，而非需求，除了尚未见效的减少移民的尝试。
供给是否会对政府提高供给的努力做出足够回应，并导致住房过剩以至房价不再上涨？这令人怀疑。最佳情况下，这是一种长期解决方案——短期内没有解决办法。
取消资本利得税折扣和负扣税可能会导致大量投资房产出售，但这不会增加住房供给——这只意味着很多租客会被赶出，而房屋数量不变。
与此同时，消费价格通胀得到控制，储备银行感到有信心降低利率，这意味着房价通胀再次起步。
发表于 2025-5-26 12:00:09
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