为何现在是买墨尔本独立屋的最佳时机

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澳洲储备银行（RBA）出人意料地决定维持利率不变，这意味着新一轮房价暴涨已被推迟。对于想要买房的年轻人来说，这或许是个令人期待的消息。

而且在澳洲，有一个市场已开始让人察觉到极具性价比，那就是墨尔本。在墨尔本购买独栋房屋，比在悉尼要便宜得多。墨尔本公寓的价格走势也类似，但与悉尼的价差相对小一些。

悉尼的房价确实高得惊人。理论上，利率上升会使房价下降。向银行借款的成本越高，人们的借款额度就越少，可用于购房的资金也就越少。而利率下降则会产生相反的效果——推高房价。

如果你每周能负担1000澳元的还款额，那么在利率为3%时，银行愿意借给你的钱会比利率为4%时更多，因此你在购房时能投入的资金也更多，这会推高房价。

（图片来源：News）

因此，澳洲储备银行本周意外决定将利率维持在3.85%（此前所有人都认为利率会降至3.6%），意味着房地产市场可能出现的新一轮借贷和购房热潮将暂时延后。

澳洲储备银行通过利率来调控通胀，众所周知，通胀率此前一直居高不下。提高利率本就是为了抑制通胀，而且似乎也起到了效果——通胀率已回到2%至3%的目标区间。

因此，人们认为是时候下调利率了。但货币政策委员会有不同的看法，称“可以再等等，获取更多信息以确认通胀是否仍在正轨上”。房地产市场已经失控了吗？这取决于你所在的地区。

澳洲储备银行在5月表示：“房价涨幅保持相对稳定，这表明它尚未对宽松的借贷条件做出实质性反应。”但这是全国范围内的平均情况。澳洲实行统一的利率政策，并没有“阿德莱德储备银行”（RBAA）这样的地区性机构。

如果有的话，它可能根本不会下调利率，因为阿德莱德的房价确实已经失控。过去一年，阿德莱德的房价上涨了7.8%，而墨尔本的房价则出现了下跌。

事实上，墨尔本的房价折扣已不仅仅是相对于悉尼而言了。与澳洲几乎所有地区相比，墨尔本的房价都处于“特惠”状态。为什么墨尔本的房价相对于其他地区会下跌呢？

（图片来源：News）

澳洲储备银行的利率政策总体上抑制了整个市场，所以这无法解释差异。不同市场之间的差异在于供需关系。得益于大量公寓的建设以及新冠疫情期间人口的减少，维州现在的人均住房数量比过去有所增加。

最近一段时间，人均住房数量一直在上升。而西澳的情况则相反，其人均住房数量接近历史最低水平，且还在不断下降。如果将供需动态比作土壤，利率比作雨水。当降息来临时，“雨水”会洒向各个市场，但并非所有市场都会同样“繁荣”。

如果要选一个在下次降息后房价可能不会暴涨的地方，那可能是ACT。堪培拉的房价折扣可能会成为下一个“墨尔本”，未来几年，ACT或许是购房者的最佳选择。