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房市回暖了吗 如果没有意外，澳洲马上就又要降息了。 而与此同时，澳洲的房价 “涨涨涨” 的节奏，则依然在持续。  最新数据显示： 澳洲房价已连续五个月上涨，6月全澳房价环比上涨0.6%，第二季度累计上涨1.4%。 过去一年，全澳房价上涨3.4%，独立住宅中位价已达到83.7万澳元。 研究机构Cotality（前称CoreLogic）指出： 自澳央行今年2月启动降息以来，房价上涨明显加速， 而随着市场普遍预期年内还会有更多降息，购房情绪也越来越积极。 Cotality研究总监Tim Lawless表示： 2月的首次降息成为市场的“拐点”，购房需求随之回暖。 降息正在推动房价上涨，这一趋势预计将持续至年底， 不过由于贷款能力有限，可负担性仍是限制涨幅的重要因素。 按照当前季度涨幅推算，今年全澳房价涨幅有望达到5.8%。 尽管这一预测相对保守，但部分分析师更为乐观。 昆士兰银行的首席经济学家Peter Munckton预计： 未来两年房价可能上涨10%至15%。  值得关注的是，目前房市回暖的主力军是首次置业者和投资者，他们大多集中在中低价位房产市场。 这类房源受到激烈争抢，价格压力也最为明显。 近期拍卖市场热度高涨，初步清盘率创下一年来新高，不少买家希望趁进一步降息前尽快入市。 不过，在全澳普遍上涨的背景下，墨尔本的表现略显逊色。 在截至6月的一年中，墨尔本房价小幅下跌0.4%，是过去三年中第二次录得年度负增长。 原因主要在于当地大量低价公寓集中上市， 加上高利率对购房能力的压制，使得墨尔本房价涨幅不敌其他城市。 不过这种疲软趋势正在缓解。 墨尔本6月房价环比上涨0.5%，季度涨幅达1.1%，显示出反弹迹象。 中低价房源的市场活跃度正在提升，随着进一步降息，这一趋势可能会继续持续。  相比之下，其他首府城市的涨势更为强劲。 达尔文房价在6月上涨1.5%，季度涨幅达4.9%，中位价升至53.7万澳元，创下历史新高。 珀斯和布里斯班也分别录得2.1%和2%的季度涨幅， 悉尼则在6月上涨0.6%，季度同样增长1.1%。 目前全澳房价中位数最高的仍是悉尼，超过120万澳元，其次是布里斯班和堪培拉。 虽然目前市场回暖态势明显，但Lawless也指出： 现在房价的整体涨幅仍远低于疫情期间或2023年中期的“爆发式”上涨，当时季度涨幅曾一度达到8.1%。 他表示： 我们预期房价还会继续上涨，但不会出现过去几年那种非理性的飙升。 整体来看，澳洲房地产市场正迎来新一轮增长周期， 尤其是在利率下行、供应不足、需求回暖等多重因素共振下， 中低价房源板块有望成为下一阶段上涨的核心。 但与此同时，房屋可负担性问题仍未解决， 特别是在悉尼等大城市，普通家庭攒够首付依然要耗费十年以上时间， 这也将成为制约市场过热的重要因素。 |
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