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专家警告，澳洲“住房保障计划”（Home Guarantee Scheme）将对房地产市场产生通胀效应，购房者最终可能需支付更高的房贷成本。 自10月1日起，扩容后的计划取消了名额限制与收入上限，并提高了房产价格上限，以帮助更多澳洲人更早购置首套住房。  （图片来源：RealEstate） 该计划已帮助超24万名购房者实现购房目标。但有人担忧，迫切想买房的人可能会寻找漏洞滥用该计划——即便不符合资格条件，也试图通过钻空子进入市场。 还有人对计划的实际效果提出质疑，尤其担心它可能加剧房地产市场的通胀。新州贷款经纪人Rob Lees曾目睹过该计划被滥用的情况。 他回忆，曾亲眼见到有首次购房者利用“住房保障计划”购房后搬离住所，却为了继续符合计划资格，让亲友以合租者身份入住，并仍将该房产申报为自己的主要居所（包括将其设为邮寄地址）。 经济学家预计，扩容后的计划将带来成本压力——不仅对参与计划的个人，对整个住房体系都是如此。 “对个人而言，主要成本是贷款期限内多支付的利息。购房首付仅付5%，意味着房贷贷款价值比高达95%，购房者最终会在利息还款上多花一大笔钱。” 墨尔本贷款经纪人Paul Williams指出，“住房保障计划”已开始对本就高价的房地产市场产生近乎即时的通胀影响。 当前，房价已连续9个月呈上涨趋势。据PropTrack房价指数显示，目前房价较去年同期上涨6.2%。  RealEstate Williams近期刚协助一位墨尔本首次购房者办理房贷，这位购房者计划利用“住房保障计划”购房。 但问题在于，该购房者正面临双重竞争压力。一方面，悉尼投资者看中墨尔本市场相对温和的房价，纷纷涌入；另一方面，大批首次购房者也希望通过扩容后的计划入市。 目前悉尼独立屋均价达121.3万澳元，而墨尔本独立屋均价仅为83.9万澳元。 Williams表示：“这已经造成房价出现明显抬升，此前要价约80万澳元的卖家，由于市场上买家增多，很可能会提高房产定价。” 尽管卖家要价提高，购房者却并未却步——因为市场对11月再次降息的预期依然强烈。 Williams说道，“他们对市场趋势有判断，愿意尽一切努力入市。” Rethink Residential负责人Mina O’Neill认为，该计划已被富人不公平利用——他们通过以子女名义支付首付，借助计划获取购房资格。 “该计划本意是提高住房可负担性，却可能加剧不平等。因为家庭财富让一部分人更快获得购房机会，而另一部分人则被甩在身后。” 她说，“悉尼的房价上限已提高至150万澳元，10月1日起计划取消名额限制，各州还设有不同门槛，这些都可能为本就火热的市场‘火上浇油’。” 当前市场呈现独特态势：利率下降、房源增加、政策激励力度加大，这些因素既为购房者创造了机会，也引发了激烈竞争。 O’Neill解释道：“这类计划必然会推高房价，因为它们只在增加需求，却未解决房源供应问题——本质上只是在刺激市场热度。”  （图片来源：RealEstate） 通常情况下，购房者需支付房产价值20%的首付才能获得房贷；首付比例较低的购房者，可能还需购买Lenders' Mortgage Insurance（贷款人抵押贷款保险）。 而在“住房保障计划”下，澳洲住房机构（Housing Australia）会向贷款机构提供担保，购房者仅需支付2%或5%的首付即可获批房贷。 该计划面向那些已攒下小额首付、且符合其他资格条件的购房者，助力他们获得房贷实现购房。 此前，该计划对收入有严格限制：夫妻组合收入超20万澳元、单身人士收入超12.5万澳元，均无法参与。如今，这些收入上限已被取消。 此外，计划还大幅扩大了全澳范围内首次购房者可选择区范围。 过去一年，全澳房价上涨6.2%，中位数房价增加约5.2万澳元；过去五年，房价更是飙升超50%。 NAB是该计划的合作贷款机构之一，已通过该计划向首次购房者发放超4.6万笔房贷——可见该计划在行业内体量庞大。 NAB住房所有权部门高管Matt Dawson表示，该计划确实在帮助缓解住房可负担性问题，但他同时指出，增加房源供应仍是缓解住房危机的关键。 “持续建设更多住房至关重要。在‘住房保障计划’这类政策发力的同时，改善房源供应，才是解决澳洲住房问题的核心。” |
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