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该吗 从本周三起，澳洲的首次购房者将可以仅凭5%的首付买房。 这是联邦工党兑现竞选承诺的一部分，对 “首次置业者担保计划” 进行了扩容。 不过专家也提醒： 虽然低首付能帮你早点买房，但也意味着更高的月供压力， 如果没有提前还款的规划，最终利息支出也会更高。  Amara Mortgage Brokers的总监Tina Howes表示： 即使按照这个政策计算的贷款额度，月供对很多人来说依然是难以承受的。 但对一些人而言，早点上车、赶在房价进一步上涨前拥有自己的房子， 也能在一定程度上抵消利息成本的增加。 Loan Market贷款经纪Max White表示： 只要清楚自己能借多少钱，每个月要还多少月供，这个计划是很不错的。 过去，申请这项计划需要满足收入上限： 单身12.5万澳元以内，夫妻20万澳元以内，而且每年配额有限。 现在，这两个限制都取消了，同时不同城市的房价上限也有提高： 悉尼：最高$150万 墨尔本：最高$95万 布里斯班：最高$100万 申请条件包括： 申请人必须是澳洲公民或永久居民； 年满18岁； 首次购房者，或过去10年内未拥有澳洲房产（两人联名则两人都需符合）； 不能用于投资房产，只能购买自住型住宅，包括已建房、联排别墅、公寓、期房、空地+建房合约等形式。  Howes提醒: 有个常见误区是 “住满12个月后就能出租” 。 但实际上，如果你搬出去， 银行可能会重新评估贷款条件，甚至要求你补交 “贷款保险（LMI）” 等费用。 另外，贷款必须是本金+利息的贷款，最长期限为30年。 如果是建房类贷款，可例外使用一段时间的 “只付利息” 方式。 贷款也必须从33家指定银行中选择，包括CBA、NAB和Westpac等大行。 那么，仅仅用5%的首付来买房，这样做真的划算吗？ 从现金门槛来看肯定是的。 政府会为你提供最多15%的担保，相当于你只需拿出5%首付，而不需要额外购买贷款保险。 比如： 一套80万澳元的房子，正常20%首付需要存16万。 而用这个计划，只要4万首付即可。 而且还能省下LMI保险费，这笔费用可能高达3.2万。 但问题在于： 贷款额更高 → 月供更高 → 总利息更多。 以悉尼150万的上限为例： 如果你用5%首付买房，月供约为$8316。 而如果是20%首付，月供是$7003。两者差了$1313每月。 而按照贷款不超过税前收入30%的标准， 能承受$8316月供的家庭年收入需达到约$33.2万。 从总利息来看： 同样30年，5%首付的总利息是$1,568,729。 而20%首付的总利息是$1,321,035，两者差了近25万。   不过，Loan Market的White表示： 由于政府担保了15%，银行通常不会提高利率。 Smartmove的Simon Orbell也说： 目前很多支持这个计划的银行，利率并不像一般95%贷款那样高， 大银行、小银行都有竞争激烈的利率可选。 另外，在做决定时还要注意的 “隐藏成本”。 担保计划确实帮你省下了LMI，但不等于没有其他大额支出，比如印花税。 在悉尼，价值80万澳元以下的首置房可免印花税。 但如果你买到150万澳元的上限，印花税就超过6万澳元。 Orbell认为： 虽然印花税贵，但整体可能还是值得。 如果你买150万澳元的房子和买100万澳元的房子相比，虽然前者印花税贵， 但因为政策覆盖的额度更大，整体能省的LMI和首付差价还是划算的。 相比新州，维州的印花税更高。 首次购房在60万澳元可全免，在60.1万至75万澳元之间享有折扣。 但如果买到墨尔本的95万澳元上限，印花税要$52,070，甚至比5%首付还多（$47,500）。  Howes表示： 政府一直在宣传 “5%首付”， 但其实你得准备接近10%的总成本。 最后一个问题，这是否会推高房价？ Orbell指出： 由于申请人数无限制，可能缓解过去的 “抢名额” 压力。 但长期来看，需求增加也可能抬高房价。 财政部估算该计划可能在六年内推高全国房价约0.5%，但也有机构认为这个估值偏保守。 保险业协会委托Lateral Economics发布的一份报告则预测： 2026年房价可能因此上涨3.5%至6.6%，并在之后几年继续上涨。 报告还指出： 讽刺的是，若计划抬高房价，最终最容易被挤出市场的， 恰恰是收入最低、最需要帮助的首次置业者。 |
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