 什么东西，是有钱也买不到的？ 上市房企老总买自家房子，居然也得像刚需一样：摇号。  前两天，杭州豪宅盘滨江盛元观湖里公布摇号入围名单。有眼尖的网友发现，名单里一位“戚*兴”，疑似滨江集团董事长戚金兴。  后面戚老板出来解释： 摇号的确实是本人，而且不是头一回摇号了。之前还报名了御品和海潮望月城，也没摇中。 戚金兴本人身家更超百亿，居然也要摇号。 杭州，真是好“嚣张”啊。 有钱也摇不到网红盘，“饥不择食”的投资客们，最近盯上了二手房。 5月17日，杭州出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，二手房门槛松一松，落户就能买；交易税费降一降，增值税征免年限5改2。 更激动人心的是，杭州二手房挂牌量激增，业主降价一个比一个狠。 有读者在后台给我们留言：杭州的二手房已经要抢了！ 那么，现在要去杭州“低位抄底”吗？ 我的回答是：NO！  在杭州，二手成交价的最大作用，是告诉人们：快去打新！ 原因很简单，两个字就可以概括：倒挂。 先来看一张图。  三墩北融信如澜轩，倒挂2万/平。 望江新城新世界江明月朗园，倒挂2.2万/平。 未来科技城华润杭珹未来中心，倒挂2.6万/平。 钱江世纪城融信傲世邸，倒挂3.7万/平。 新房和二手房的价差，最高能达到3.7万/平！这一买一卖，净利润高达几百万！ 可惜，能躺赚的门路，知道的不止你一个人。于是乎，倒挂有多狠，新房就有多难摇。 有两个项目最近公布了摇号入围名单。华润杭珹未来中心，整体中签率9.94%。新世界江明月朗园稍好一点，整体中签率11%，免于五年限售。 滨江戚老板之前报名摇号的海潮望月城，倒挂也有2.2万/平，中签率只有10%左右。 于是，每一笔二手房的成交记录，都在强化买房人打新的决心。二手房卖得越贵，挂牌价格越高，就越能衬托出限价新房有多香，打新能有多么躺赚。所以网红新盘得以长虹，永远人山人海，永远花团锦簇。 买二手房的，倒成了冤大头。  杭州新房，或者说网红板块的摇号狂欢，是人为制造的。所谓的万人追捧，更像是虚假繁荣。 但是杭州需要这场游戏玩下去。 说起来，杭州这座城市挺分裂的。一方面，这座城市代表了产业发展的未来，新经济形态发展迅猛。2021年，杭州数字经济核心产业增加值4905亿元，占地区生产总值的27.1%。 另一方面，这座城市用以为继的资本，有相当一部分是卖地收入。2021年，杭州卖地收入3084亿元，仅此于上海；土地财政依赖度超过140%，排名全国第一。 如果把时间长度延伸到5年，杭州卖地收入达到了惊人的13056亿元——相当于杭州2021年全年GDP。 只要一二手继续倒挂，那么杭州新房就不愁卖，开发商自然也愿意下场拿地，财政的口袋就不担心会空落落。 在新房和二手房的巨大价差之下，傻子都知道要去打新了，那谁来买二手呢？ 倒挂能够继续下去，一方面是新房严格限价，另一方面需要二手房不断成交，为打新价值背书。如果二手卖不掉，失去流动性，挂牌价涨得飞起却卖不出去，笑着笑着就哭了。 过去，大家一门心思冲新房，早忘了身后二手房越积越多。  来源：杭州贝壳研究院 然而，健康的楼市，是离不开二手房市场平稳运行的。 一方面，二手房就像蓄水池，吸纳了相当一部分购买力，业主卖掉手上的房子获得名额资金，能够为楼市补充购买力。 另一方面，二手房还是重要的房价稳定器。决定新房价格的因素有很多，但二手成交价才是一套房子被市场认可的价格。 以新房成交为主的市场，当寒潮来袭时，开发商断臂求生，房价说崩就崩，燕郊便是最好的教训。 以二手成交为主的市场，当市场冷淡时，极少有业主会选择大幅降价，形成天然的“熔断”机制。这也是大城市房价坚挺的重要原因。 杭州的二手房挂牌量，在全国一直名列前茅。 自杭州517新政松绑二手房限购后，半个多月时间里，全市（除富阳、临安）二手挂牌量猛增2万多套，总数达到了惊人的22万套。（数据来源：杭州市二手房监管服务平台）  一场史无前例的大撤退，开始了！  这个5月，杭州只卖出了4850套二手房（数据来源：杭州我爱我家市场研究院）。比去年同期仍有2000套的差距，但相比上个月好歹多卖了25%。 然而，就连这个增长，也是靠业主“割肉”，以价换量！5月二手房成交均价32098元/㎡，环比前两个月下降了约1000元/㎡。 一位杭州中介甚至表示，即便业主想涨价，他们也会劝阻。 不仅如此，最受欢迎、成交涨得最快的，不是改善红盘，而是近郊次新房和市区老破小。 万人摇的网红盘呢？据@钱江晚报报道，未科阳光城未来悦MAX，近期成交价跌至5.5万元/㎡。比起此前最高超过9万元/㎡的挂牌价，有不小的回落。但相比3.1万/平的开盘价，依旧是大赚上百万。 看明白了吧，投资客急于抛盘套现，正愁没人接盘。你现在为什么要去接盘？ 过去6年，杭州新房成交超过100万套。这其中有多少是自住刚需，又有多少是投资热钱？ 如果杭州二手房加速抛盘，价格怕是要继续回落，倒挂价差也会渐渐缩小甚至消失。 没有了倒挂，还会有那么多人跑去新房摇号吗？  不要忘了，杭州楼市是经历过大起大落的。 2010年，杭州凭着25840元/平的新房成交价，成功超远北上广深，房价跃居全国榜首。紧接着调控重锤落下，降价潮席卷杭城，自此陷入了五年的阴跌期。 2015年，杭州城运迎来了一次关键转折点。 没有一个杭州人会忘记，2015年9月16日那个下午。时任亚奥理事会主席艾哈迈德亲王宣布：“中国杭州获得2022年亚运会主办权”。杭州成为继北京和广州之后，中国第三个举办亚运会的城市。 此时，距离阿里巴巴集团在纽约证券交易所正式挂牌上市，刚刚过去了一年时间。国际盛会驱使这座前年古都快速更新和扩张，风光无限的互联网巨头带来数不尽的机遇与财富，杭州完成了城市能级的跃迁。 2015年，也是杭州楼市的转折之年。轰轰烈烈的货币化棚改，拆出了一片新城，也拆出了海量购房需求。 浙报传媒地产研究院院长丁建刚曾指出，仅2018年杭州用于货币化安置的资金高达2000亿元，很多拆迁户全款买房。 失落已久的涨声，也终于响起来了。 据统计，2015年12月，杭州的房屋均价是1.6万/平，仅仅一年之后，便飙升至2.2万/平，涨幅近40%。到了2017年12月，这个数字变成了2.8万/平。短短两年间，杭州房价涨幅达到了惊人的75%。 2010年代，也是杭州最“吸粉”的10年，杭州常住人口从870万人猛增至1193.6万人，十年间增加了323.6万，年均增加32.36万人，成为全国人口增长速度最快的城市之一。 无数年轻面孔涌入这座欣欣向荣的古老城市，想要在这里安个家。 在这个时刻，杭州成了“新一线”，北上广深之后的“第五城”，甚至在许多方面对一线城市实现了超越。  经过连续多年的操盘，现在的杭州，房价越来越像一线城市了。  然而，过去两年的成交数据显示，占据杭州二手房成交主力的，是总价400万元以下的刚需群体。300万以下占总成交的6成以上，600万以上只占8.9%。  去年杭州二手成交最活跃的板块TOP5，均价都不过3万，并且不高于全市二手住宅均价。  二手挂牌价动辄四五万一平，能卖给谁？ 更何况，杭州与一线城市之间，本就还有相当的差距。 从经济体量来看，2021年杭州GDP达到了13151万亿，排在全国第8。 比排名高自己一位的成都少了1200多亿，比“是不是一线不重要，但你不能说肠粉难吃”的广州少1万多亿，大概相当于半个成都的体量。 相比产业全面发展的一线城市，杭州显得有些“偏科”，综合实力有待提升完善。 从常住人口来看，2021年末，杭州常住人口为1220.40万人，与一线城市大概有500万的缺口。 城市能级与一线城市尚有距离，房价、物价、房价和拥堵指数，却越来越像一线城市。这样的杭州，还有多少吸引力？ 若无持续不断的人口流入，杭州的天量二手房，又要卖给谁？ |
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