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“为了孩子能读一所好公校， 我们多花了一百多万买房。” 这是越来越多悉尼家庭 正在上演的真实故事。 近日，房地产数据公司 Cotality 发布的 一份新报告再次揭开了 澳洲“学区房”背后的真实经济逻辑 为了进入名校 很多家庭确实愿意砸重金买下学区内的房子 甚至不惜“加价”数十万 但这些加价真的值得吗？ 报告的结论令人警醒 高价学区房 并不一定能带来高回报  好学区 = 好投资 NO.01  研究分析了悉尼与墨尔本九大热门公校学区房价，其中七个学区的房价远高于附近但不在学区内的区域。 以悉尼北岸为例：Killara High、Willoughby Girls 以及 Lindfield Learning Village 这三个学区内的独立屋中位价，足足比附近非学区内房产高出$129万澳元。  一个 catchment boundary（学区线），就像魔法结界一样，把房价“切出天花板”。 可即便如此，大量家庭仍然趋之若鹜，只因这些学校在公立系统中属于“佼佼者”，而又可以节省高昂的私校学费。 从长期投资角度来看，这些高价学区房的表现却并不理想。  Cotality 的数据显示： 在上述北岸三个热门学区中 房价15年上涨了126% 而附近非学区区域却上涨了150% 这意味着：买在学区内，反而没买在学区外赚得多。 同样的现象也出现在墨尔本。Princes Hill 和 University High School 这两个名校学区的房产要价比周边房子高出 $357,000，但过去15年内只增长了 82.6%，而周边区域上涨了106%。  这是为什么？研究人员指出，当一个学区房的溢价变得过于高昂、失去性价比时，购房者开始“外溢”，涌向价格更合理的区域，进而导致学区房涨幅放缓。 报告也发现个别“例外”：在悉尼备受推崇的 Cherrybrook Technology High School 学区内，房价反而比非学区便宜 $155,000； 在墨尔本的 Doncaster Secondary College，学区内房价也比外面低 $48,000。  这给我们一个启发：不是所有的好学校都捆绑着“天价房”标签，部分区域可能存在“价值洼地”，聪明的妈妈也许能“低价买进好学区”。 根据 Futurity Investment Group 的数据，2022年澳洲13年私校教育总成本为 $349,000，在悉尼和墨尔本甚至更高。 而Cotality指出： 在六个热门学区中 房价溢价超过 $10万澳元  一边是一次性高额投入的房产，另一边是每年持续支出的学费，这确实是一个绕不开的“教育财务决策”。 对于许多家庭来说，买进一个好公校的学区，可能是“以房代校”的精明选择——不仅孩子读书免费，还能将房产视为资产配置的一部分。 悉尼房价涨疯了 NO.02  最近，妈妈群里讨论最热的话题之一，莫过于——“房价又涨了”！ 还记得去年底，大家都在说房价要跌，买家观望、卖家焦虑，一度让人以为市场就要“凉凉”。没想到，才过了几个月，风向就彻底变了——  根据RealEstate今天发布的数据： 悉尼的房价已经连续4个月上涨 5月份的整体涨幅为0.36% 自从2月份澳洲储备银行宣布降息以来，悉尼房价一共已经涨了1.5%。 现在，悉尼独立屋的中位价已经冲$147.1万澳元，而公寓也升到了$82万澳元。如果按照这个趋势继续下去，专家预测： 到春天，悉尼的住宅均价 很可能正式突破$150万大关 REA集团的高级经济学家Eleanor Creagh分析说，降息是最大的催化剂： “利率下调之后，买家的信心和需求都迅速回升，大家担心再不买就错过机会。”  这话一出，很多妈妈们都点头：确实，最近身边看房的朋友又开始多了，连贷款中介都说预批准申请变多了，“感觉买房的人一夜之间又多起来了”。 拍卖场上也热闹了起来。一位拍卖师透露，刚刚成交的一套房子，成交价居然比底价高出$45万，让人直呼：“这是要疯啊！” 过去3个月中位房产价格增幅最高的地区 - 内西区 2.33% - 西南区 2.03% - Sutherland 1.86% - Parramatta 1.84% - 北部海滩 1.51% - 外西区和蓝山 1.51% - 中央海岸 1.49%  这波上涨潮里，西南区和内西区领涨： 西南区：均价上涨约 $22,000，涨幅2% 内西区：均价上涨约 $30,000，涨幅2.33% 经济学家指出，西南区靠近未来的西悉尼机场（Bradfield），基础建设热火朝天，吸引了不少投资者提前入场。 而内西区，凭借地段、学校和便利交通，向来是家有学龄孩子的家庭首选。现在房价涨得这么快，不少妈妈都在感叹：“我们当初多亏早买了！”  如果你正在考虑换房或买入学区房，现在这个节骨眼可真有点“烧脑”： 买？ 越等越贵，春天或许就要冲破$150万，怕再等几年，孩子都上高中了还在租房。 不买？ 又担心“接盘”在高点，尤其是利率变动、经济走势仍有不确定性。 有经验的妈妈提醒：理性看待市场，不跟风、不恐慌，根据自己家庭的实际情况，比如预算、通勤、孩子教育规划，做出适合的选择才是关键。 对普通家长而言，让孩子获得良好的公立教育正变得越来越奢侈。 由于悉尼的精英、私立学校每年每个孩子的父母花费高达 41,090 澳元，因此可以理解对表现最好的公立学校的需求量很大。  例如，Balgowlah Heights Public School学区房价同比上涨33%，而邻近的Manly West Public School学区房价下跌7.9%。 该报告还显示，所分析的 40% 的小学区和 41% 的中学区的年度房价涨幅超过了各自的郊区价格涨幅，与他们所在的郊区相比，近三分之一的学区涨幅高达 10%位于。  最值得注意的是，Burraneer Bay Public School 学区的房价涨幅是它所在的郊区（Cronulla）的十倍。 租客也同样压力山大，近一半顶级学区的房租至少是悉尼平均水平的两倍。与此同时，住房专家表示，越来越多的找房者将孩子的教育置于房产属性之上。 在2025年初，整个大悉尼中109个区的独立屋中位价飙升，超出了普通家庭的承受能力。 再加上前两年一直不降息 妈妈们简直苦不堪言  这些区域主要分布在内城区、外西南区、Sutherland、Parramatta和Blacktown地区。可负担的城区减少了70%。 离city不近的Beverly Hills区的独立屋中位价已经涨至1595675澳元。  但这时，不少房屋中介就要开始推公寓了！ 不过即便公寓价格下跌，买家的选择也在减少。比如Northbridge、Paddington和Cronulla，这些地区的中位价在过去两年内下跌了10%或更多，但仍高于107.5万澳元。 Chatswood的公寓中位价 已经达到了1178402澳元 对于总收入为196436澳元的夫妇来说，能够负担的最高金额是107.5万澳元。如果首付为21.5万澳元，他们还需支付约2500澳元的过户费和43110澳元的印花税。 两年前，这对夫妇假设用31.2万澳元支付20%的首付，在2022年4月加息前，他们还能买得起156万澳元的独立屋。   辣妈 结语 很多妈妈在选房子的时候 都在心里默默算着一个“账”“如果这套房贵30万 但能省下10多年私校学费 是不是还是划算的？ 但现实是 市场并不总按照我们的理想剧本走 房价溢价不一定换来更快增值 而优质教育也未必只有一条路径 所以，妈妈们在做学区房决策时 请记住这句话—— “理性计算，感性选择” 毕竟，对我们来说 最好的投资 永远是孩子的未来 |
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