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涨定了吗 一项澳洲房市相关的最新研究揭示： 过去四十多年里，除了经济衰退时期， 每当澳洲利率进入下行周期，接下来一年房价都会上涨。  数据显示： 在降息后的12个月内，澳洲房价的涨幅曾高达16%， 当然也有一些周期的涨幅较温和，仅在1%到2%之间。 随着今年澳央行已于2月和5月两次降息，市场专家普遍预计2025年全年房价将会继续上涨。 原因很简单： 利率下行意味着买家能够借到更多贷款，从而在拍卖或竞价中出价更高。 不过，专家也提醒，这一轮上涨的幅度可能不及过去那么强劲。 AMP首席经济学家Shane Oliver回顾分析了： 自1982年5月以来每一轮澳央行降息周期中，房价在降息后3个月、6个月、12个月和18个月的表现。 结果显示： 在七个降息周期中，有五次在一年内房价实现上涨。 唯二的例外是1982年和1990年，因为这两次澳洲都正经历经济衰退。 其中涨幅最大的一次是2001年2月的降息，随后12个月内房价上涨了16.2%。 而2011年11月那次降息后，一年内房价仅上涨了1.4%。  Oliver表示： 降息的直接效果是提升买家、无论是自住者还是投资者的借贷能力， 同时也会令存款回报下降，从而刺激投资者转向房地产等资产。 他说： 利率高的时候，现金为王。 一旦利率下降，人们就会开始寻找其他投资渠道。 不过他也指出： 降息的效果并不总是均等，尤其是在经济衰退期间， 民众对失业的担忧会压制房价的上涨潜力。 至于今年的房价前景，Oliver认为： 2月和5月的降息已经带动市场升温。 如果接下来公布的通胀数据继续回落，不排除还会有更多降息，进一步提振房价。 但他强调： 历史数据并不能直接预测本轮房价涨幅， 因为涨幅还受到降息节奏、消费者信心以及住房可负担性等多重因素影响。 他说： 消费者信心如何？住房负担能力怎样？利率下调速度快不快？大家是否仍然对失业存有恐惧？ 这些都会影响房价的涨幅，即便我们并没有进入衰退期。 而无论你怎么看，目前住房短缺的问题都非常严重。 PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo也表示： 今年的降息已经在市场中显现影响，包括房价上涨、挂牌天数减少等迹象。 不过她指出： 这两次降息是在此前13次加息之后发生的， 因此市场虽然在回暖，但回暖的速度远不及疫情期间的火热时期。  她还将当前现金利率为3.85%时的市场，和2021年利率接近于零时的房价飞涨进行对比： 当时储蓄水平高，利率极低。 现在储蓄没那么多，房价已经涨了不少，利率又高得多， 所以不能期望有那种级别的增长。 而且现在生活成本也很高，食物、汽油、能源账单都在涨... 房贷经纪公司Equilibria Finance总经理Anthony Landahl也观察到市场情绪的变化。 他表示： 现在越来越多潜在买家开始主动咨询自己的贷款能力以及能否参与拍卖。 根据不同买家的财务状况，有些人现在能比年初多贷出5万至10万澳元。 他说： 买家不只是嘴上说说现在是入市的好时机，而是真的开始行动了。 投资者依旧活跃，这没有太大变化。 但我们确实看到，自住型买家开始回归， 不管是首次置业者、寻求建房贷款的人， 还是想换大房的升级型买家，市场情绪确实有些回暖了。 |
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