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上车但别上错车 在澳洲买房这件事上，很多年轻人常常陷入 “FOMO”（错失恐惧症）的焦虑： 眼看房价一涨再涨，自己存钱的速度却永远赶不上。 于是，“只要先上车就好” 的心态越来越普遍， 甚至衍生出一种叫做 “租购并行”（rentvesting）的策略： 在自己理想但负担不起的地区租房，同时在较便宜的区域投资买房， 既能维持城市生活方式，又能实现置业梦。 听起来两全其美，但专家指出: 这种策略如果用错了方法，反而可能让人错失真正的机会。  房产顾问机构 Strategic Investor Group 的总监 Kiril Ruvinsky 表示: 不少所谓的 “专家” 正在利用rentvesting的概念， 把毫无增值潜力的 “雷区” 房产卖给年轻买家。 Ruvinsky警告说： 我们看到最大的问题是，很多人觉得买什么不重要，只要能上车就好。 但现实是，你买的第一套房产会决定你未来的资产路径。 如果第一步错了，房市会抛下你继续前进。 他直言: 除非你是收入前5%的高净值人群，否则第一套房产往往是你最关键的一步， 赌错一次，可能没有第二次机会。  买房投资有两种回报方式： 房产增值（capital growth）和租金收益（yield）。 但如果最终目的是在大城市买下属于自己的居所， 那么选择具有升值潜力的区域远比高租金回报更重要。 Rethink Wealth的董事总经理Patrick Casey表示： 真正能帮你积累财富、提升借款能力的是房产升值，而不是租金。 他说： 如果买到的是一个高租金但增值潜力有限的房产， 五年后你可能会发现自己被市场远远甩在后头。 不仅无法换房，还可能连再贷款都成问题。 以一个年收入25万澳元的双职工家庭为例： 若银行按DTI（债务收入比）限制为5倍，他们最多能贷125万澳元。 情景A： 他们在昆州偏远地区买了两套各60万澳元的房产，每年增值约4%，年租金共7.2万。 情景B： 他们用同样贷款额度在悉尼买一套房，每年增值约7%，年租金4.8万。 十年后，昆州的两套房总值约为178万澳元。 悉尼的那套房则升值至236万，差距高达58万澳元的净资产。  Ruvinsky指出： 银行看的是你的DTI，不是你买了几个 “增长型郊区” 的房子。 如果你把所有贷款额度都投在了一个增值稳健的悉尼优质区房产上， 几年后你就拥有了可再投资的几十万权益。 Casey补充说： 这时候，你可以选择出售这套房，转而购买自己梦想中的住宅。 即使偏远地区房租收入更高，也未必能增加你的借贷能力。 Eda Property创始人Anissa Cavallo表示： 银行在评估贷款能力时，往往会将约20%的租金收入 “打折” 处理，以预留维修等成本空间。 如果你买的房产十年都没怎么涨价，而其他区域却年年增长8%、9%， 你其实是在离你的目标房子越来越远。 她强调： 没有人能预知未来，但如果你投对了区域， 获得的资本增值就能为你带来更多选择，而这些资产就是你的财富。 Cavallo指出： 有些客户几年前在墨尔本一些边缘新兴城区买入时机刚好， 享受了不错的升值和租金双重回报。 但现在买同一区域的房子，可能租金回报只有3%。 布里斯班近两年一些区域也出现了高涨幅高租金的 “双赢” 状况， 但这些地区很多已到 “阶段高点”，接下来可能增长放缓。  Casey也提醒： 判断一个区域的增长潜力，要看供应是否有限。 他说： 像悉尼被东侧大海、西侧蓝山夹住，土地开发空间有限， 而墨尔本则四周多为可开发土地，长期来看会对增值潜力形成制约。 如果能选对区域，rentvesting确实是比单纯攒首付更有效的置业路径。 但若只看租金回报或盲目跟风 “网红郊区” ，可能反而延迟你的买房目标十年。 Casey提醒： 别再相信什么 “买哪都行，先上车再说” 的说法了。 你只有一次上车机会，一定要买在真正能拉动你资产增长的地方。 |
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