价格指南竟是“钓鱼钩”？悉尼中介说实话，买房小哥心碎

Simon Berry近一年前在悉尼看房时，被房产中介误导，曾误以为自己有机会拍得一套小房子。

据《悉尼晨锋报》报道，28岁的Berry回忆，在一次开放日后，他与中介讨论了价格指南。起初，他以为价格指南反映了中介对房产成交价的预期，但中介却解释说，该指南只是卖家的“底价”预期。

（图片来源：《悉尼晨锋报》）

“那是我购房历程的早期阶段。当时的价格指南是140万澳元，中介告诉我，如果预算能达到155万澳元左右，就有机会。”然而，这套房子最终成交价比指南高出40万澳元。

Berry的经历不是个例。许多首次购房者或新入市买家误以为，只要预算达到报价区间的下限或接近价格指南，就有竞争力。

然而，最新分析显示，卖家通常只愿以最高报价或更高5%至10%的价格出售。对于高价房产，卖家期望成交价高出报价10%以上的情况并不罕见。

（图片来源：《悉尼晨锋报》）

Berry很快学会通过实地看房判断房屋质量，并监控成交结果，而非依赖价格指南来评估房产价值和市场动向。

他曾为多套房产支付验房报告费用，却发现这些房子的实际成交价远超预期。他向Fair Trading提交了两到三次正式投诉，但除了一次回复表示将对中介进行教育外，其余均无下文。

在2024年为期一年的拍卖追踪项目中，分析了319场有竞争力的拍卖，发现211名卖家的保留价等于或高于房产最高报价。

其中，172套房的保留价高于报价，15套与报价上限持平，24套与单一报价一致。在卖家期望高于报价的案例中，保留价通常比报价上限高5%至10%，部分甚至高出20%以上。

高价房产的卖家更倾向于设定远高于报价的保留价：报价低于100万澳元的房产中，20套里有10套的保留价比报价高5%-10%；

报价超过400万澳元的房产中，35套里有17套的保留价比报价高10%以上。买方代理Michelle May建议客户不要参考价格指南，而应研究该区成交数据。

（图片来源：《悉尼晨锋报》）

“别看价格指南，那只是吸引你看房的手段，”她说，“如果一套带车位的三房一卫住宅报价为140万澳元，但过去3-6个月该区同类型房源成交价从未低于170万澳元，而你的预算只有150万澳元，那就放弃吧。”

她指出，买家若未意识到卖家期望更高价格，可能陷入“精神折磨和财务消耗”——不仅要支付合同审查、验房报告费用，还可能错失其他机会。

中介Julian Fadini坦言，几乎所有带房产拍卖的中介都在提供不切实际的报价。“只需查看该区域的中位价和可比成交价，就能轻易识破。”

新州更好监管与公平交易厅长Anoulack Chanthivong的发言人表示，政府正考虑立法修订，以明确规则并加强执法。