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目前贷款利率处于历史性低位，很多客户都在寻求更低贷款利率的产品。低的利率固然好，但不是每个人的情况都适合选择低利率的产品和贷款机构，因为每个人的财务状况，借贷能力和借贷要求都是 不一样的。如果一味的追逐低利率，只会把自己弄的很狼狈。好的贷款顾问会根据客户实际情况量身定制出最适合客户的贷款产品和贷款方案。事实上，好的 贷款方案从长远上节省的成本要比单方面降低利率要强。
举个简单例子说明：
客户拥有房产三套，一套为自住，剩下的两套为投资房。客户是高收入人士。客户计划买第四套房产。
房产A（自住）：价值 $700K, 欠银行$500K
房产B ( 投资)： 价值$1M，欠银行$300K, 租金收入$750/W
房产C ( 投资)： 价值$900K, 欠银行$500K, 租金收入$650/W 计划投资第四套房产D用于投资，预算投资价值大概$700K。
由于客户为高收入人士， 自住房所产生的贷款利率并不能用于抵税。
建议贷款方案： 1. Refinance 房产B，抽取多余资产$500K, 用于pay out 自住房A。 房产B的贷款比例从$300K 增加到$800K, 这样子客户不仅无需负担自住房的贷款，而且客户还可以增加扣税金额，假设贷款利率为5%( 为了给客户一定缓冲，实际利率没有这么高)，客户可以多扣税 ( $500K*5%= $25,000), 假设客户年薪为$180K, 客户可以节省税务大概$9,250/年。而且客户目前的租金收入也足够应付投资房B的欠贷。 2. 要实现第四套房产的置业，建议客户用cross-collateral的方式，计划的第四套房产D借贷比例105%（含印花税），假如客户的购买意向是$700k的投资房，这样第四套贷款金额为735K, 因为两套加在一起，贷款比例还是（500K+735K)/1.6M=77% 不仅免除了印花税，客户还可以享受105%的扣税金额。 综上所述，这个贷款方案为客户节省了$12,488/年的税收。
每家贷款机构有不同的贷款政策和特色，建议贷款之前请咨询专业贷款顾问。
Zoe Zhong
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服务免费（包括申请费和住宅评估费）
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发表于 2015-8-4 12:21:27
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