降息之后，澳洲房价就要涨了？现实比想象复杂！

要涨了？

如果说，“降息” 叠上 “住房严重短缺”，你觉得会发生什么？

常理判断当然是——房价会大涨。

但专家指出，现实情况可能远远会比澳洲人期待的来得更加复杂。

尽管澳洲央行刚刚将现金利率下调至3.85%，

并且市场预期未来还有多次降息，

但澳洲房价不会重现前几年那种“飞涨式”狂飙。

Cotality研究主管Eliza Owen表示：

可以预期2025年房价会持续上涨，但涨幅可能不会像2024年那样强劲。

她指出：

利率并不是决定房价走势的唯一因素，尤其在墨尔本和悉尼之外的市场影响力更弱。

历史数据显示，降息对东海岸高端房产市场的影响最为明显。

但在西澳、阿德莱德和昆州部分地区，这种相关性较弱，

可能是因为这些市场更受大宗商品价格等因素的影响。

当然在之前加息周期中，我们看到珀斯、阿德莱德和布里斯班的房价反而表现坚挺。

所以现在就算降息，也不能保证它们会再度出现两位数的涨幅。

2024年，全澳房价上涨了5%。

Owen预测今年的涨幅可能在这个水平左右，甚至略低。

而AMP上周的预测则更为保守，预期全年上涨约3%。

这对希望能够买房的首次置业者来说是个好消息，

但这并不意味着澳洲的住房市场就此摆脱了 “危机” 状态。

就在澳央行宣布降息的次日，澳洲国家住房供应与可负担性委员会发布了年度报告，内容令人担忧。

报告指出：

虽然未来四年住房可负担性可能趋于稳定，甚至略有改善，社会及可负担性住房数量也在缓慢增长，

但整体住房供应仍极度不足，这是导致买家与租客压力不断上升的核心问题。

报告称：

2024年，澳洲仅建成约17.7万套住房，远低于当年22.3万套的实际需求。

这种缺口只会加剧系统内原本就已存在的大量未满足需求。

更糟的是，根据当前趋势：

澳洲到2029年中期建成120万套新住房的目标恐怕将落空，预计将少建约26.2万套。

与此同时，联邦政府的新 “5%首付购房” 政策将于明年1月正式实施。

专家普遍认为，该政策虽然能帮助部分买家入市，但也可能进一步推高房价。

如此低的供应叠加宽松的信贷环境，怎么看都像是新一轮房价上涨的 “完美风暴”。

那么为什么这次市场专家并不看好房价会再次飙涨？

Owen对此解释道：

经济前景疲软、全球不确定性增加，以及移民水平逐步恢复正常，

都将在一定程度上抑制价格过快上涨。

归根结底，只有在民众还能负担得起的前提下，需求才可能持续增长。

我认为，降息可能短期内会给市场带来暂时的提振，

但长期来看，房价将受到可负担性限制和经济走弱的双重压力。

这是一种 “顺风与逆风并存” 的局面，很难预判这些因素最终如何落地。

但总体而言，我们预期房价将继续上涨，只是节奏会更温和。