降息刺激市场，6月澳洲房价创新高！专家：下半年还要涨

随着利率下降提振市场信心，6月澳洲房价再创新高。房产研究公司Cotality的最新房屋价值指数显示，自夏季房价下跌0.3%后，房价连续五个月上涨，全国住宅价值上涨0.6%。

据澳洲广播公司报道，当月，除霍巴特外，所有首府城市的房价均出现上涨，霍巴特房价下跌了0.2%。尽管此前地区市场的表现优于首府城市，但这一趋势在6月发生了逆转，主要城市的房价涨幅更高。

REA集团PropTrack的数据也显示，房价达到历史新高。其中，阿德莱德的月度涨幅最大，达0.6%，目前较去年同期上涨近10%。

REA高级经济学家Eleanor Creagh表示：“今年到目前为止，首府城市市场引领着这一增长趋势。”布里斯班的房屋中位价目前已超过100万澳元。

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Cotality（前身为CoreLogic）研究主管Tim Lawless解释道：“最大的因素绝对是利率下降。我认为，在2月份短暂低迷后，我们开始看到房价上涨，这并非巧合。”

今年2月，澳洲储备银行近五年来首次降息，随后在5月进行了本轮的第二次降息，将现金利率降至4%以下。

Cotality发现，达尔文当月房价涨幅最大，达1.5%，这主要是因为与其他首府城市相比，在当地投资相对容易。

Lawless表示：“我认为我们现在看到的增长趋势，从过去12个月明显可见，实际上是由达尔文市场中复苏的投资活动和绝对可负担性推动的。”

“达尔文的住宅中位价约为54万澳元，与其他市场相比相当低，但租金水平相当高，这可能促使更多租户在相对实惠的价格点上考虑在市场上购买房产。”

Lawless指出：“大多数市场都接近历史高点，并且在一段时间内逐月推向新的历史高点。”他将一些市场称为“极端情况”：“像珀斯、阿德莱德、布里斯班这样的市场，其价值在五年内上涨了70%以上，而且这些市场中的每一个都已处于历史高点有一段时间。”

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尽管增长率很高，但Lawless表示，这不如近年来强劲。“如果你回顾几年前，当时的增长率大约是现在的两倍。公平地说，房地产市场仍然存在很多制约因素，尤其是可负担性方面的制约，当利率下降时，这些制约因素抑制了更高水平的增长。”

由于预计澳洲储备银行将在一周内为抵押贷款借款人提供更多缓解措施，利率下降预计将推动房价持续上涨。

然而，Cotality和PropTrack都提到了几个应抑制房价上涨的因素，包括家庭债务高企、人口和移民增长放缓导致需求减少、谨慎的贷款政策，甚至还有中东和乌克兰事件带来的地缘政治风险。

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Creagh表示：“可负担性紧张给房价增长带来了一定的阻碍，尽管今年随着利率下降，房价有所回升，但与之前的宽松周期相比，增长步伐更为缓慢。”

“我们知道，家庭收入的增长未能跟上近年来房价的持续上涨。”Lawless对此表示认同：“我们仍然看到，对大多数澳人来说，住房非常难以负担。我认为，要真正看到房地产市场起飞，仍然存在一些障碍。现实情况可能是，2025年剩余时间将出现温和但广泛的增长。”

根据Cotality的说法，尽管借款人可能从利率下降中受益，但这可能会被房价上涨所抵消，得拥有住房不再具备更高的可负担性。

其报告指出：“今年上半年，全国住宅价值上涨2.4%，相当于住宅中位价增加了约1.9万澳元，这在很大程度上削弱了利率降低在借贷能力方面带来的好处。”

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至于租户，Lawless表示，租金的增长速度慢于房价，他将其描述为“持续放缓”。“过去12个月，我们看到全国租金仅上涨3.4%。因此，按年度计算，这是自2021年初以来的最低水平。终于有一点缓解传递给租户了。不幸的是，这并不意味着租金在下降，只是意味着上涨速度远不及过去五年。”

他说，经济适用房的缺乏导致了家庭结构的变化，包括合租房屋和多代同堂家庭的重新兴起。

Lawless表示：“我们看到租金增长放缓最明显的一些地方是最大的首府城市悉尼和墨尔本，尤其是在公寓市场。”

“由于净海外移民需求的减少以及其他与租金可负担性相关的因素，迫使家庭结构发生变化。”

“我们看到更多的群体家庭重组，几代同堂家庭也变得更常见，我认为这显然反映了租金的可负担性问题正推动这一持续变化，人们在实际组建租赁家庭方式上发生了变化。”