澳洲办公楼市场面临30年来最严重空置率压力

澳洲办公楼市场正面临三十年来最严重的空置率压力。

根据澳洲房地产委员会（Property Council of Australia）最新发布的半年数据，全澳办公室空置率已升至15.2%，为近三十年来最高水平，反映出新办公楼供应速度远快于市场吸纳能力。

（图片来源：AFR）

全澳中央商务区（CBD）写字楼空置率在过去六个月中上升至14.3%，非CBD区域空置率几乎持平，维持在17.3%。过去半年新增供应超过20万平方米，大幅超过了新增需求。

房地产委员会首席执行官Mike Zorbas表示，当前市场正在经历一场“办公空间更新潮”，租户更倾向于高品质办公环境。

“优质办公楼的持续供应，是企业对卓越办公环境需求的直接反应。“租户正借机搬入CBD核心地段的高端写字楼，对高等级办公空间的需求远高于中低等级楼宇。”

墨尔本CBD空置率达17.9%，为全澳最高，仅较半年前略降，珀斯CBD为17%，悉尼CBD上升至13.7%，Crows Nest与St Leonards空置率超过30%，为非CBD区域最高。

维州州长Jacinta Allan承诺立法保障员工每周有至少两天居家办公权利，该政策正在引发企业对墨尔本CBD复苏的担忧。分析人士认为，这将继续削弱市中心的办公需求。

租户代理Holly Bailey指出：“墨尔本仍难以恢复元气，而新增供应却源源不断，政府推进居家办公立法只会让CBD更难振作。”

Colliers数据显示，全澳逾三分之二的租赁面积属于Premium或A级写字楼，但这一比例已较去年同期的75-80%有所下降，表明高端供应资源趋紧。

Colliers澳洲研究主管Joanne Henderson指出，高端写字楼“已无新增供应”，租赁活动正转向A级与B级楼宇，特别是在悉尼与布里斯班CBD，未来18个月内几乎无新高端项目入市。

疫情期间企业纷纷缩减办公面积，导致转租面积激增。目前CBD的转租空置率已降至0.8%，为2020年7月以来最低水平。

尽管高端办公需求推动如悉尼的55 Pitt Street和Chifley South等新地标塔楼建设，但整体空置率高企让租户拥有更多议价空间。

Kernel Property的Steve Urwin指出：“各城市市场中只有少数表现强劲的高端资产，其余大多数则是租户的游乐场。”