都是套路啊
在墨尔本Hillside一处四居室独立屋的拍卖现场，气氛一度陷入紧张。
竞价早已突破广告上的指导价区间，但拍卖师迟迟没有宣布该房产 On the Market。
现场一位女性忍不住问：现在On the Market了吗？
拍卖师回答：还没，还没到呢。
随即，又被另一位买家发出了 “虚低报价” ，即所谓的Underquoting的质疑。
这栋被玫瑰花丛环绕的房子，数周前的广告指导价为85万至89万澳元，
但在拍卖中价格很快被推高至93万，再到98.6万澳元，仍未达到卖方保留价（reserve price）。
事实显示，这一售价预估显然低于真实市场价值。
根据澳媒掌握的证据表明：
负责销售的中介早在拍卖前一周多，就已收到一份比指导价最高端高出5万澳元的无条件报价，但广告价格并未做出相应的调整。
一位落空的买家感叹：
看房、竞拍已经够累够烦了，大家都想去那些自己能负担的房子…
结果我们为什么还要来参加这场拍卖？
这并非个例。
有澳媒耗时18个月，分析了墨尔本和悉尼数以万计的房产成交记录，
发现买家被不切实际的价格指导误导的情况极为普遍。
即便在墨尔本房价整体略有回落的市场环境下，超过一半的拍卖房产成交价依然高于广告价格区间的上限。
在分析的25830宗墨尔本成交案例中，
有13507宗（约52%）超出指导价最高端，平均高出5万多澳元。
在墨尔本北部和东部一些区域，这种现象更为夸张。
比如Blackburn North，82%的销售都高于广告区间，平均高出11.2万澳元。
在邻近的Blackburn，一处标价100万至110万澳元的房子，最终以149万成交，比最高端高出35%。
更实惠的北区如Keilor Downs，也有87%的销售高于指导价，
平均超出6.4万澳元，一处房产甚至高出32%。
按照维州法律：虚低报价是指中介明知房产可能卖得更高，却仍然公布不合理的低价预估。
但这一行为极难取证。
一些卖家透露：中介会主动要求低价挂牌以吸引更多买家，营造竞争气氛。
一位来自Surrey Hills的屋主称：
她的房子估价超过240万澳元，但有中介建议指导价只挂180万至190万，因为这样才能把市场炒到你想要的价格。
2017年起，维州法律要求必须公开房屋的预计售价，并提供三套类似房产的近期成交价作为参考。
然而，中介可以挑选条件更差的房产作比较，如未翻修、靠近高压线或位于嘈杂路口的房子，从而人为压低指导价。
买家为准备拍卖通常会花费数百至上千澳元进行房检、合同审查，若被低报价误导，不仅耗费金钱，也浪费时间。
据估算，低报价每年让澳洲买家损失数百万澳元，
且推高了市场竞争和最终售价。
监管方面，维州消费者事务局（Consumer Affairs Victoria）设有专门的虚低报价工作组，
但去年平均每周参加的拍卖不到两场，仅发出79份正式警告，
罚款总额约56.4万澳元，最高单次罚款为4万7422澳元。
相比每个周六动辄上千场拍卖，这个执法力度被批评如同没有。
在悉尼，虽然法律不强制公布价格区间，但当中介提供指导价时，多为单一价格。
但调查发现，也有近一半的房产成交价比广告价高出10%以上。
业内和买家普遍呼吁强制公开保留价（reserve price）以提高透明度。
在一项对7400名读者的调查中，超过九成支持这一做法。
但也有反对者认为，即使公布保留价，最终成交价依然可能超出很多，从而令买家失望。
也有专家提出折中方案：保留价必须落在广告区间内，而不是远高于最高端。
尽管维州政府在2022年启动了房地产市场审查，
投入至少40万澳元并收集了近3万页公众意见，但最终的85页报告至今被雪藏，理由是 “属于内阁机密”。
业内人士批评，这可能是因为改革在政治上过于敏感。
无论是出于吸引买家还是行业潜规则，低报价已在墨尔本等地根深蒂固。
对于普通买家而言，这意味着一次次的失望与金钱的流失。
正如一位买家所言：
每一场拍卖的结果，都远远超出了广告价，让人感觉像是被耍了一样...
毕竟，总被人骗去当分母，有没有考虑过分母的感受！
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